CoStar Group, la società dietro Homes.com, ha presentato un amicus brief Zillow Group, Inc. contro Midwest Real Estate Data LLC accusando Zillow di richiedere il libero accesso agli elenchi dei concorrenti mentre bloccava il proprio inventario pre-mercato.
A metà maggio, Zillow ha citato in giudizio Midwest Real Estate Data (MRED), un servizio di elenchi multipli (MLS) dell’area di Chicago, insieme all’intermediazione Compass. Zillow ha affermato di competere sia con MRED che con Compass e che rischiava di perdere il feed di MRED degli elenchi MLS di Chicagoland perché MRED si è opposto alla politica di Zillow di vietare gli elenchi pre-MLS, in particolare quelli offerti da Compass. Zillow ha chiesto alla corte federale di garantirgli l’accesso incondizionato al database completo delle liste di MRED mantenendo la propria capacità di vietare le liste pre-MLS.
Secondo il brief di CoStar, la denuncia di Zillow tralascia un fatto chiave. Circa due mesi fa, settimane dopo che Zillow aveva dichiarato vittoria per la “parità di accesso” in una controversia correlata contro Compass, la società ha lanciato il proprio prodotto di quotazione pre-mercato, Zillow Preview. CoStar afferma che Zillow ha costruito il prodotto attraverso accordi esclusivi che hanno bloccato l’inventario pre-mercato di circa 60 importanti intermediari e che Zillow ha poi stipulato un accordo orizzontale esclusivo con Realtor.com. Di conseguenza, si legge nella nota, concorrenti come Homes.com non possono ottenere gli elenchi pre-MLS da tali intermediari – tra cui RE/MAX e Keller Williams – e Zillow non li condividerà.
Nella prima pagina della sua causa MRED, Zillow ha scritto: “È economia di base che il libero flusso di informazioni supporti un mercato efficiente e competitivo. Nel mondo delle vendite di immobili residenziali, l’informazione più importante per tutti i partecipanti al mercato sono le inserzioni”.
L’affermazione centrale nell’amicus brief di CoStar è che la condotta di Zillow rispecchia o supera il comportamento anticoncorrenziale che Zillow attribuisce ai suoi avversari. CoStar sostiene che mentre Zillow richiede il “libero flusso” degli elenchi, gli elenchi di Zillow Preview rimangono esclusivi di Zillow e Realtor.com e non passano ad altre piattaforme. Secondo il brief, tali elenchi rimangono all’interno dell’anteprima di Zillow per un periodo esclusivo indefinito che potrebbe durare giorni, settimane o mesi e alcuni potrebbero non raggiungere mai la MLS o qualsiasi piattaforma concorrente. CoStar sostiene che questo è lo stesso accordo delle quotazioni pre-mercato “in arrivo” di Compass.
Compass offre anche un secondo tipo di elenco pre-MLS – elenchi di “Fase 1” o “esclusivi privati” – che, secondo Zillow, sono disponibili solo per coloro che scelgono di impegnarsi con Compass. CoStar sostiene che questo non aiuta il caso di Zillow. Proprio come gli elenchi della Fase 1 sono disponibili solo per coloro che scelgono Compass, il brief afferma: “Gli elenchi di anteprima di Zillow sono disponibili solo per coloro che scelgono di visitare Zillow e i suoi siti Web partner, che non è un luogo pubblico neutrale, ma piuttosto la parte superiore dell’imbuto nell’ecosistema Zillow.”
CoStar sostiene che, nonostante il dichiarato sostegno di Zillow all’apertura, Zillow esclude gli elenchi di anteprima da altre piattaforme, richiedendo ai consumatori di interagire con Zillow anche se preferirebbero una piattaforma come Homes.com. Il brief afferma: “I consumatori che interagiscono con Zillow Preview ne sono attratti [Zillow] ecosistema, dove sono soggetti a deviazione di piombo, gestione dei mutui e altre pratiche che avvantaggiano Zillow a spese dei consumatori. Questo non è un accesso pubblico neutrale; è un accesso condizionato all’esposizione all’apparato di monetizzazione integrato di Zillow.”
CoStar definisce gli elenchi esclusivi pre-mercato come il punto di ingresso per una serie di pratiche che, a suo dire, estraggono valore dai consumatori durante tutto il processo di acquisto della casa. La nota rileva che molte di queste pratiche sono oggetto di azioni legali collettive pendenti da parte dei consumatori.
La memoria di CoStar sostiene che le affermazioni di Zillow dovrebbero essere respinte. Afferma che il danno che Zillow sostiene è autoinflitto, perché Zillow perde l’accesso al feed MRED solo a causa del suo stesso divieto di elenchi pre-market rivali – gli Zillow Access Standards – che mantiene promuovendo il proprio prodotto pre-market. La memoria sostiene inoltre che Zillow non può rivendicare il diritto illimitato alle inserzioni di altri vietando a concorrenti come Homes.com di accedere alle proprie inserzioni pre-MLS.
Secondo CoStar, garantire a Zillow pieno accesso alle quotazioni di MRED mentre Zillow esclude i concorrenti dalle proprie quotazioni pre-mercato creerebbe una struttura di mercato asimmetrica piuttosto che un libero flusso di informazioni.
CoStar e altri commentatori del settore hanno caratterizzato la tuta MRED come parte di uno sforzo più ampio da parte di Zillow per sostituire l’attuale sistema MLS, che Zillow descrive come un concorrente. Il brief e i commentatori inquadrano il caso come un avvertimento alle MLS a livello nazionale di fornire a Zillow l’accesso alle loro inserzioni o rischiare contenziosi, anche se Zillow mantiene le inserzioni pre-MLS che ha definito “più preziose”.
Notizie Breitbart precedentemente riportato che Zillow ha aggiunto in modo bizzarro “dati sul rischio del cambiamento climatico” agli elenchi delle case.
Lucas Nolan è un reporter di Breitbart News che si occupa di questioni relative all’intelligenza artificiale, alla libertà di parola e alla censura online.
