Un cambiamento di governo potrebbe far pendere la bilancia per milioni di americani “invisibili dal credito” e stimolare la concessione di nuovi mutui per centinaia di miliardi.
In una modifica alle regole finalizzata il mese scorso, i giganti dei mutui gestiti dal governo Fannie Mae e Freddie Mac hanno affermato che avrebbero accettato mutui sottoscritti con un modello di punteggio di credito che tenga conto dei pagamenti puntuali degli affitti.
VantageScore, la società dietro il sistema di credit scoring, lo stima compreso il canone di locazione la storia consente a circa 7,7 milioni di americani di aumentare il proprio punteggio di credito oltre 620, rendendoli potenzialmente idonei per i mutui tradizionali.
Inoltre, la società afferma che questo approccio migliora la previsione del rischio identificando fino all’11% in più di default negli intervalli di punteggio più rischiosi, riducendo potenzialmente il tasso di default futuri.
Il cambiamento “potrebbe fare la differenza per una quota piccola ma crescente di mutuatari: liberi professionisti, famiglie di lavoratori autonomi, lavoratori temporanei o giovani e immigrati con un flusso di cassa buono e affidabile ma una cartella di credito ridotta”, afferma l’economista senior di Realtor.com® Jake Krimmel. “Probabilmente sono qualificati nel loro insieme, ma non sulla carta nell’attuale sistema rigido e obsoleto.”
Ecco cosa è cambiato
Fannie e Freddie acquistano interi prestiti da erogatori di mutui ipotecari per confezionarli come titoli per gli investitori, e le regole che stabiliscono per i prestiti “conformi” idonei hanno una grande influenza sul mercato.
Il direttore della Federal Housing Finance Agency degli Stati Uniti, William Pulte, che supervisiona anche Fannie Mae e Freddie Mac, ha annunciato il 22 aprile che stavano espandendo un progetto pilota per consentire agli erogatori di mutui ipotecari di utilizzare i rating VantageScore per valutare l’affidabilità creditizia del mutuatario, in aggiunta o al posto dei tradizionali punteggi FICO.
VantageScore è un modello di punteggio sviluppato dalle tre principali agenzie di credito, Equifax, Experian e TransUnion. Lo gestiscono attraverso una joint venture chiamata VantageScore Solutions LLC. I suoi “dati di tendenza” tengono conto della cronologia dei pagamenti di affitti e utenze segnalata agli uffici.
FICO, il pilastro del credit scoring con sede nel Montana, ora considera anche la cronologia positiva e negativa dei pagamenti degli affitti segnalata alle agenzie nel suo FICO 10T.
Nell’annuncio, Pulte ha definito il cambiamento come una modernizzazione del credito al consumo. I pagamenti ritardati dell’affitto e delle utenze possono avere un impatto negativo sui punteggi di credito, quindi la mancanza di un impatto positivo dalla cronologia dei pagamenti era “una sciocchezza”, ha affermato Pulte.
La National Association of Realtors® e la Mortgage Bankers Association hanno applaudito la mossa definendola una modernizzazione del reporting creditizio.
L’ago della bilancia per il “credito invisibile”
L’anno scorso, solo circa il 13% degli affittuari ha beneficiato di uno storico positivo dei pagamenti degli affitti nei loro rapporti di credito. California, Colorado e New York hanno già attuato programmi per la rendicontazione degli affitti. Altri nove stati hanno preso in considerazione la legislazione.
VantageScore Solutions ritiene che quasi 7,7 milioni di americani vedrebbero un aumento del loro credito se il modello fosse diffuso a livello nazionale. E ritiene inoltre che i dati aiutino a prevedere meglio chi andrà in default e chi no.
Il punteggio medio di credito dei giovani consumatori aumenta di 67 punti. Ma alcuni sono aumentati fino a 100 punti, ha affermato il capo economista di VantageScore Rikard Bandebo.
Il modello “consente ai mutuatari di dimostrare un comportamento finanziario responsabile che i modelli legacy di credit scoring attualmente trascurano”, ha affermato Bandebo.
In uno studio VantageScore condotto lo scorso anno su 600.000 persone, è emerso che circa il 10% dei 77 milioni di affittuari rilevanti per il credito nel paese trarrebbero vantaggio dall’aggiornamento del punteggio di credito. Per questi americani, l’aggiunta della cronologia dei pagamenti degli affitti comporterebbe un punteggio di almeno 620, rendendoli idonei al mutuo secondo le attuali linee guida per le imprese sponsorizzate dal governo (GSE).
In effetti, una frazione di questi affittuari sono “invisibili al credito”, nel senso che, al di fuori della cronologia degli affitti, non hanno alcun credito secondo i parametri tradizionali. VantageScore ha utilizzato questi dati per stimare che esista un’opportunità di mercato di 2,1 milioni di famiglie e 777 miliardi di dollari di volume di nuovi mutui.
Allo stesso tempo, punteggi positivi sul pagamento degli affitti potrebbero identificare l’11% in più di default e un incremento predittivo del 3,7%. Come ha affermato Pulte, la cronologia dei pagamenti dell’affitto è indicativa della cronologia dei pagamenti del mutuo, dando alle banche un’idea migliore del rischio di una persona.
Gli erogatori di mutui ipotecari abbracciano il cambiamento
L’istituto di credito ipotecario Newrez con sede in Pennsylvania, che ha concesso i primi prestiti da 10 milioni di dollari utilizzando questi dati, ha scoperto che il processo potrebbe funzionare in modo molto simile al normale processo di prestito, ha affermato Bob Johnson, responsabile delle origini della società.
Ciò ha “convalidato” l’idea che un nuovo modello di punteggio di credito possa essere applicato utilizzando gli stessi processi. Abbinato a “rigorosi controlli e disciplina di sottoscrizione”, il nuovo modello fornisce una visione più olistica del credito di una persona, ha affermato Johnson.
E ha dimostrato che l’esperimento iniziale di Newrez, o “coinvolgimento limitato”, è scalabile.
“Per i consumatori, la conclusione è semplice: un comportamento coerente nei pagamenti puntuali in una gamma più ampia di obblighi può ora manifestarsi in un punteggio di credito in modi che spesso non avvenivano con i modelli precedenti”, ha affermato Johnson. “Ciò è particolarmente significativo per i mutuatari di basso livello e precedentemente non valutabili”.
In una telefonata del 29 aprile, il CEO ad interim di Fannie Mae, Peter Akwaboah, ha affermato che la mossa “sosterrebbe l’accessibilità economica e l’accesso attraverso l’innovazione e la concorrenza del settore”. Fannie Mae ha fornito 116 miliardi di dollari di liquidità a 385.000 famiglie nel primo trimestre. Non ha condiviso ulteriori dettagli su come incorporerebbe VantageScores.
Un numero crescente di società di mutui hanno aderito. United Wholesale Mortgage, con sede nel Michigan, ha annunciato il 29 aprile che inizierà ad accettare FICO e VantageScore, ad esempio. Il segretario del Dipartimento per l’edilizia abitativa e lo sviluppo urbano, Scott Turner, ha affermato che l’utilizzo di VantageScore avverrà “presto”.
Valutazione dei rischi potenziali
L’economista Krimmel afferma che modernizzare i criteri di credit scoring in questo modo aiuterà le persone con un reddito stabile ma che potrebbero avere una storia creditizia più debole.
“C’è qualche rischio, però”, dice. “Le insolvenze della FHA sono aumentate, anche se ciò potrebbe in parte riflettere il fatto che questi mutuatari marginali ‘giusti’ vengono esclusi mentre quelli sbagliati riescono a sfuggire.”
Tuttavia, il cambiamento avviene in un momento in cui i giovani sono estremamente pessimisti riguardo al mercato immobiliare. Danno la colpa a una serie di fattori, tra cui la mancanza di offerta di alloggi che fa salire i prezzi. Data l’incertezza economica e gli alti tassi di interesse, la formula del credito è solo uno dei fattori nel più ampio puzzle immobiliare.
“La cosa più importante, per quanto riguarda i rischi al ribasso, è che il contesto economico è a metà tra l’incertezza e l’instabilità”, ha affermato Krimmel. “Le politiche che espandono il pool di credito sono solide tanto quanto il mercato del lavoro lo sostiene”.
