La prossima settimana le scuole chiuderanno e per molti sembra che sarà un’estate di permanenza, con il caos delle code doganali dell’UE e l’ondata di caldo britannica che corre e corre.
Alcune famiglie britanniche si dirigeranno verso il loro cottage o lodge per le vacanze, mentre altri potrebbero affittarne uno per una settimana o due, soprattutto in città marittime come Scarborough e Salcombe con un’alta percentuale di case vacanza.
Ma mentre la massima comodità potrebbe essere arrivare a casa tua, con paddleboard e teli mare pronti e in attesa, possedere la tua proprietà per le vacanze ora comporta costi molto più elevati rispetto a dieci anni fa, un fatto dimostrato dal calo del numero di proprietari di seconde case nel Regno Unito e da un eccesso di vendite.
Le modifiche all’imposta di bollo – un sovrapprezzo per le proprietà aggiuntive è stato aumentato dal 3% al 5% nel 2024 – e anche i premi fiscali comunali del 100% per i proprietari di seconde case in alcuni comuni inglesi, hanno reso la proprietà più costosa. Oltre alla tassazione aggiuntiva ci sono l’aumento dei costi di ristrutturazione e le bollette energetiche più elevate.
Un sondaggio condotto da Sykes Holiday Cottages ha rilevato che il 71% dei proprietari di case che non affittano le loro proprietà stanno pensando di farlo – quindi quali sono i reali costi di proprietà da considerare?
Una ricerca condotta da Equity Residences, un fondo di comproprietà immobiliare, suggerisce che l’acquisto di una seconda casa nel Regno Unito per 2 milioni di sterline può significare 1,2 milioni di sterline di costi aggiuntivi entro cinque anni, di cui 370.000 sterline in costi di acquisizione (imposta di bollo, spese legali e un’indagine) e 83.000 sterline in costi di gestione annuali (compresa l’imposta comunale), con una perdita extra di 450.000 sterline che avrebbe potuto essere investita in gilt decennali in cinque anni.
Questo al lordo delle tasse di uscita, della pianificazione patrimoniale, dei costi di ristrutturazione o di arredamento. Un contribuente con un’aliquota più alta che vende dopo una plusvalenza di £ 400.000 potrebbe trovarsi ad affrontare una fattura illustrativa sulle plusvalenze di circa £ 96.000, mentre un singolo proprietario potrebbe affrontare una potenziale esposizione fiscale di successione di oltre £ 670.000 su una proprietà compresa tra £ 2 milioni e £ 5 milioni.
Tim Milwood, insieme al marito e ai due figli, possiede due proprietà a Weymouth, nel Dorset
Lascia uscire Wolf Cottage tramite Sykes Cottages, che gestisce la proprietà
Questi sono grandi numeri (e stime) per una proprietà di fascia alta, ma per una casa vacanza più tipica, che tipo di costi sono realistici?
Tim Milwood, che possiede due proprietà a Weymouth, nel Dorset, ha condiviso i costi di gestione di una casa per le vacanze – e anche il modo in cui la sua locazione copre i costi, con alcuni rimasti.
Ha utilizzato l’eredità di sua madre per acquistare Wolf Cottage, una proprietà con tre camere da letto e due bagni vicino al porto, nel 2022. Era “stanca e datata” e costava £ 250.000.
Quella che era iniziata come una casa per le vacanze per lui, suo marito David e i loro due figli, è diventata una casa vacanza di successo, raggiungendo l’80-90% di occupazione (attraverso Sykes Cottages). Anche dopo i costi di ristrutturazione ciò significa un rendimento del 10%.
Ogni anno i costi sono di 4.000 sterline per le utenze, 1.000 sterline per l’assicurazione, 6.000 sterline per la manutenzione, 1.000 sterline per la contabilità e gli onorari professionali, oltre all’elevato turnover degli ospiti per vacanze brevi: 12.000 sterline per i cambi, 8.000 sterline per le commissioni all’agente immobiliare e 1.000 sterline per i cesti per gli ospiti.
La coppia paga le tariffe aziendali anziché le tasse comunali e si ritrova con un profitto annuo lordo di £ 40.000. Ottengono lo stesso risultato con una seconda proprietà, Otter Cottage, che hanno iniziato ad affittare l’anno scorso, e che sperano possa contribuire a finanziare un pensionamento anticipato.
Tim, 43 anni, che lavora nella pubblicità, dice: ‘Siamo molto pratici, nonostante il nostro lavoro quotidiano, e amiamo accogliere gli ospiti. Consideriamo i fondi per mantenere le proprietà in ottime condizioni. La settimana scorsa la riparazione di una ciminiera è costata 2.500 sterline».
Dice che la perdita degli sgravi fiscali sugli affitti per le vacanze ammobiliati lo scorso anno ha “ridotto i margini”. Con i frequenti cambiamenti di governo, i proprietari di seconde case – spesso accusati di problemi legati alla carenza di alloggi a livello locale – non sanno mai quali cambiamenti fiscali potrebbero essere all’orizzonte. “Comprendere i costi prima di acquistare e disporre di un fondo di emergenza per brutte sorprese”, consiglia.
Questa incertezza è stata riscontrata in Galles, dove i comuni possono triplicare le aliquote fiscali comunali per i proprietari di seconde case. Nel Pembrokeshire il tasso è aumentato al 200% nel 2024, ma è poi sceso al 150% l’anno scorso poiché si è rivelato disastroso per il turismo locale.
Ma c’è anche l’aumento dell’imposta di bollo – nota come tassa sulle transazioni fondiarie in Galles – con l’imposta dovuta su una seconda casa da 1,5 milioni di sterline che ammonta a 186.200 sterline – considerevolmente più delle 111.750 sterline per una casa primaria.
Ray e Claire Duckworth hanno acquistato un lodge con tre camere da letto al Dylan Coastal Resort nel Carmarthenshire, nel Galles sudoccidentale
Dopo essere stati scoraggiati per anni dai “costi nascosti” legati all’acquisto di un caratteristico cottage per le vacanze, hanno adorato l’idea di avere bollette fisse ogni anno
Nella vicina Tenby ora vengono messe sul mercato molte seconde case, dice un agente immobiliare locale
“A Tenby vengono ora messe sul mercato molte seconde case”, afferma Carol Peett, fondatrice di West Wales Property Finders. “È stato devastante per l’economia locale, mentre per i proprietari avere una casa per le vacanze potrebbe essere redditizio solo se la si possiede a lungo termine.”
I proprietari di lodge e caravan park non pagano l’imposta comunale, ma questo tipo di proprietà per le vacanze potrebbe essere più conveniente da possedere?
Claire e Ray Duckworth dello Staffordshire la pensano così. Hanno acquistato un Luxury Lodge con tre camere da letto al Dylan Coastal Resort, a Laugharne nel Carmarthenshire, dove le case in stile contemporaneo costano da £ 375.000.
Dopo essere stati scoraggiati per anni dai “costi nascosti” legati all’acquisto di una pittoresca casa per le vacanze, hanno amato l’idea di avere bollette fisse ogni anno e di un modo senza stress per recuperarle.
Pagano 13.000 sterline all’anno – 10.000 sterline per i servizi, 2.000 sterline per le utenze e 990 sterline per acqua e fognature.
“Guadagneremo indietro i soldi che abbiamo pagato per il lodge in 13 anni”, dice Ray, 63 anni, ora nonno. “Non avevamo intenzione di acquistare in un parco, ma vivendo in una vecchia fattoria con nove camini, passo la vita a sistemare le cose, quindi ero molto diffidente nel concedermi ancora di più. Inoltre, anche le viste da un milione di dollari dal lodge erano difficili da battere!’
La coppia ama passeggiare, visitare la spa e il ristorante in loco soprattutto in bassa stagione e utilizzerà la casa fino a tre mesi all’anno, affittandola durante le settimane estive di punta. “Questo copre facilmente i nostri costi.”
Il resort prende il 30% del reddito netto da locazione per la gestione della proprietà, dove l’occupazione annua è dell’80%. Il fatto che la proprietà – con un contratto di locazione di 100 anni – possa svalutarsi non li preoccupa: “Lo trasmetteremo alla famiglia”.
