L’imposta federale sulle plusvalenze non viene aggiornata da decenni, e la sua incapacità di tenere il passo con gli enormi aumenti dei prezzi delle case degli ultimi anni sta ora scoraggiando milioni di americani dal vendere le loro proprietà, ha scoperto un nuovo studio.
Al centro dell’attuale crisi dell’accessibilità degli alloggi c’è una cronica mancanza di inventario in tutto il paese, che è particolarmente grave nel Nordest e nel Midwest. Ma i proprietari esistenti sono scoraggiati dal mettere le loro case in vendita a causa delle ingenti tasse che potrebbero sostenere se lo facessero, ha rilevato un’analisi della National Association of Realtors.
Le vendite di case esistenti svolgono un ruolo cruciale nel mercato, rappresentando circa l’85% di tutte le transazioni immobiliari. Ma quando la vendita diventa così costosa, i proprietari di casa preferiscono ritardare la pubblicazione della loro proprietà o decidere di non vendere affatto.
Quanti proprietari di case sono interessati?
L’esclusione fiscale federale sulle plusvalenze per la vendita di una residenza primaria, stabilita nel 1997, è di $ 250.000 per le persone single e di $ 500.000 per le persone sposate. Ma quasi 30 anni dopo, i prezzi delle case sono aumentati di circa tre volte e mezzo a livello nazionale, ha scoperto NAR, e anche più velocemente in molte aree metropolitane.
Il prezzo medio delle case nel 1997 era di 129.000 dollari; oggi è di $ 419.300, secondo i dati di Realtor.com, ma il tetto fiscale sulle plusvalenze non è cambiato.
Sulla base dei modelli di proprietà dei proprietari di case e dell’apprezzamento storico dei prezzi delle case, NAR ha stimato che 25,4 milioni di proprietari di case negli Stati Uniti ora detengono guadagni superiori a 250.000 dollari, mentre circa 8 milioni di proprietari di case detengono guadagni superiori a 500.000 dollari.
Applicando l’attuale limite alle plusvalenze, il gruppo ha stimato che 13,1 milioni di proprietari di case nella nazione – il 15% di tutte le famiglie occupate dai proprietari – avevano già guadagni superiori a queste soglie.
Dove i proprietari di case superano il limite massimo delle plusvalenze
Nel mercato immobiliare statunitense diviso a livello regionale, i proprietari di case nelle zone ad alto costo del paese hanno maggiori probabilità di superare il limite delle plusvalenze rispetto a quelli negli stati e nelle aree metropolitane più accessibili.
Le Hawaii e la California si distinguono per l’esposizione alle plusvalenze grazie all’ampia base di proprietari di case e a decenni di forte apprezzamento dei prezzi. Nei due Stati, rispettivamente il 51,3% e il 43,6% dei proprietari di case superano il tetto massimo delle plusvalenze.
In termini assoluti, stati come Texas (8,2%), Florida (17,9%) e New York (25,6%) sono tra quelli con il maggior numero di proprietari di case con notevoli guadagni non realizzati a causa delle loro grandi dimensioni.
D’altro canto, molti stati del Midwest e alcune parti del Sud mostrano ancora oggi livelli di esposizione più bassi, anche dopo essersi apprezzati rapidamente durante la frenesia degli acquisti di case dovuti alla pandemia. Qui una quota minore di proprietari di case supera le soglie di esclusione.
Il Mississippi ha la quota più piccola di proprietari di case che superano il limite nella nazione, pari al 2,4%, seguito da Iowa (2,7%) e Louisiana (2,8%).
Se a casa i prezzi continuano a crescere nei prossimi anni – e non hanno smesso di aumentare dal 2020 – molti più proprietari di case potrebbero superare le attuali limitazioni e affrontare tasse più elevate quando vendono le loro proprietà.
NAR ha considerato tre scenari: uno in cui i prezzi aumentano del 10%, uno in cui aumentano del 20% e uno in cui aumentano del 30%.
In questo caso, si prevede che la percentuale di proprietari di case che superano i limiti delle plusvalenze aumenterà in tutti gli stati degli Stati Uniti, con Hawaii e California ancora in testa alla nazione. Alle Hawaii, si prevede che il 58,7% dei proprietari di casa supererà i limiti delle plusvalenze con un aumento del 10%, il 65,9% con un aumento del 20% e il 72% con un aumento del 30%.
In California, si prevede che il 50,3% dei proprietari di case supererà i limiti delle plusvalenze con un aumento del 10%, il 57,9% con un aumento del 20% e il 65,2% con un aumento del 30%.
Limite delle plusvalenze a livello metropolitano
A livello metropolitano, California e Hawaii dominano ancora la lista dei 10 mercati con la quota più alta di proprietari di case che superano i limiti delle plusvalenze. In aree come San Jose, San Diego e le aree urbane di Honolulu, la maggioranza dei proprietari di case supera già la soglia di esclusione e le cose potrebbero solo peggiorare con i futuri aumenti dei prezzi delle case.
