Quando Realtor.com® ha classificato il paese codici postali più costosi prima quest’anno i numeri sono stati sconcertanti.
Fisher Island, Florida, era tra le prime 3 con un prezzo medio della casa di 10,83 milioni di dollari. Water Mill, NY, e Bridgehampton, NY, due enclavi in Gli Hamptons di New Yorkerano molto indietro, con prezzi medi che si avvicinavano o superavano gli 8 milioni di dollari.
Ma al di fuori degli alloggi, vivere in queste comunità non costa molto di più che in altre zone ricche del paese.
Utilizzando i dati a livello di contea da Uniti per ALICE– un’iniziativa di ricerca senza scopo di lucro che stima il reddito minimo necessario alle famiglie per coprire i beni di prima necessità: una famiglia di quattro persone avrebbe bisogno di circa 66.000 dollari all’anno per i beni di prima necessità nella contea di Miami-Dade e di circa 76.000 dollari nella contea di Suffolk, dove si trovano Water Mill e Bridgehampton.
Questi budget sono significativi, ma sono sminuiti rispetto al settore immobiliare. Il finanziamento della casa a prezzo medio a Fisher Island, ipotizzando un acconto del 20% e un mutuo trentennale pari a circa il 6%, spinge il costo annuale di proprietà a quasi $ 688.000 al lordo di tasse, assicurazione, spese HOA e manutenzione. I totali comparabili raggiungono circa $ 582.000 a Bridgehampton e $ 531.000 a Water Mill.
Il solo mutuo costa parecchie volte di più dell’annuale costo dei bisogni primari della famiglia. La differenza non è uno stile di vita leggermente più costoso, ma una scala di spesa immobiliare completamente diversa.
Il confronto offre una finestra su ciò che accade quando l’edilizia abitativa smette di riflettere la situazione costo della vita locale e inizia a riflettere qualcos’altro completamente: scarsità, esclusività e ricchezza.
L’edilizia abitativa segue regole diverse
La maggior parte delle spese quotidiane sono legate all’economia locale: i negozi di alimentari competono per i clienti, i costi per l’assistenza all’infanzia riflettono i salari locali e le spese di trasporto e assistenza sanitaria variano da regione a regione ma sono modellate da ciò che i residenti e le imprese possono permettersi. Gli alloggi di lusso seguono un diverso insieme di regole.
“Nella parte superiore del mercato, la barriera all’ingresso è quasi interamente rappresentata dall’asset stesso: terreno, struttura e un premio di scarsità”, afferma Anthony Smith, economista senior presso Realtor.com®. “I salari locali e la base occupazionale incidono a malapena, perché nella maggior parte dei casi il bacino di acquirenti non è locale e non ha vincoli di reddito”.
In altre parole, il case dai prezzi più alti sono spesso in competizione per acquirenti che non dipendono dal mercato del lavoro locale. La capacità di una famiglia di acquistare una proprietà da 10 milioni di dollari potrebbe avere poco a che fare con i salari guadagnati dalle persone che vivono e lavorano nelle vicinanze.
“In questi codici postali, il divario di ricchezza è il valore della casa, non il costo della vita quotidiana”, afferma Smith.
Questa dinamica aiuta a spiegare perché una stima a livello di contea per generi alimentari, assistenza all’infanzia e altre necessità può rimanere relativamente radicata mentre i costi degli alloggi raggiungono le centinaia di migliaia di dollari all’anno.
Mercati diversi, premi diversi
Sebbene Fisher Island e Water Mill siano tra i codici postali più costosi del paese, comandano quei prezzi per diversi motivi.
L’attrattiva di Fisher Island inizia dalla scarsità. L’isola privata, accessibile solo tramite traghetto, elicottero o barca privata, ha un’impronta geografica fissa con scarsa possibilità di aggiungere nuova offerta.
“Fisher Island trae vantaggio dalla vera scarsità dell’isola”, afferma Smith.
L’appello di Water Mill è diverso. La comunità di Hamptons ha alcune delle case più grandi tra i codici postali più costosi del paese, con una dimensione mediana di oltre 6.100 piedi quadrati.
“Water Mill può sporgersi nello spazio”, afferma Smith.
Entrambi impongono prezzi straordinari, ma le ragioni dietro tali prezzi rivelano come diverse forme di scarsità possano modellare la parte superiore del mercato immobiliare.
Gli acquirenti pensano anche ai costi quotidiani?
Corey Wayne Ogle, un consulente immobiliare di New York specializzato negli Hamptons, afferma che alcuni clienti vogliono ancora comprendere i costi correnti associati al possesso di una grande proprietà.
“(Un cliente) poneva queste domande: quanto spende ogni mese il venditore per la manutenzione del prato e del paesaggio? Quali saranno effettivamente questi costi per mantenere pulita la piscina?” Ogle dice.
Tali spese possono sommarsi, ma Ogle afferma che non riguardano esclusivamente le case ultralusso. Un acquirente con una grande proprietà negli Hamptons sta ancora pagando per molte delle stesse categorie di manutenzione di chi ha una seconda casa altrove.
“Se hai una piscina e un giardino, hai qualcuno che devi pagare per aiutarti a mantenerlo”, dice. “Hai ancora quelle cose.” La differenza è che gli acquirenti a prezzi più alti spesso vedono quelle spese in modo diverso.
“Se dovessi dare un numero, probabilmente si tratterebbe di persone che acquistano più di 3 o 4 milioni di dollari”, dice. “A quel punto, le persone sono meno interessate alle voci più piccole quando spendono 4 milioni di dollari per una casa.”
A quel livello, gli acquirenti potrebbero ancora preoccuparsi dei costi di manutenzione, ma tali spese non sono più il fattore decisivo. La domanda diventa se la proprietà stessa – la posizione, il terreno, la privacy o lo stile di vita – vale il prezzo.
Cosa rivelano i numeri sull’edilizia di lusso
Esistono importanti limitazioni al confronto di questi budget.
United for ALICE pubblica le sue stime a livello di contea, non a livello di codice postale. Ciò significa che Fisher Island condivide la stessa stima di bilancio non immobiliare del resto della contea di Miami-Dade, mentre Water Mill e Bridgehampton condividono la stima della contea di Suffolk.
Anche con queste limitazioni, lo schema è chiaro: il costo della vita quotidiana aumenta gradualmente, anche nelle comunità ricche. Il settore immobiliare può aumentare senza gli stessi vincoli.
Nella fascia più alta del mercato, le case non vengono valutate solo come luoghi in cui vivere. Sono modellati dalla scarsità, dallo status, dal potenziale di investimento e dall’accesso a qualcosa che non può essere facilmente replicato.
Questo potrebbe essere il risultato più evidente dei codici postali più costosi d’America: la ricchezza non rende necessariamente la vita di tutti i giorni notevolmente più costosa, ma cambia ciò che le persone sono disposte a pagare per una casa.
