Il governo federale ha interpretato i benefici futuri derivanti dall’indebitamento negativo e dalle modifiche dello sconto CGT come equivalenti a invertire circa un decennio di declino del numero di proprietà immobiliari in Australia.
Ma se sei un investitore in case di nuova costruzione o tra i fortunati proprietari che hanno acquistato una proprietà in affitto prima di stasera, sei sfuggito al peso del peso fiscale.
Indebitamento negativo eliminato per i futuri investitori
Un indebitamento negativo è il blocco di questo bilancio imposto dal Tesoriere Jim Chalmers, con il governo che revoca l’agevolazione fiscale concessa agli investitori immobiliari che perdono più denaro di quanto generano su una proprietà.
Fino ad ora, qualsiasi proprietario di casa poteva detrarre una perdita netta da un investimento immobiliare residenziale dal proprio reddito complessivo e abbassare il reddito imponibile totale, riducendo quindi il carico fiscale annuale.
Dal 1 luglio 2027, l’indebitamento negativo sarà limitato solo alle nuove costruzioni. Tutte le proprietà esistenti acquistate dopo le 19.30 di stasera, 12 maggio, non potranno beneficiare dell’agevolazione fiscale.
Tuttavia, a vantaggio degli attuali proprietari di investimenti immobiliari, la modifica fiscale non verrà applicata retroattivamente.
Gli investimenti esistenti saranno protetti dal cambiamento e l’indebitamento negativo rimarrà in vigore.
Ciò significa che se hai firmato un contratto per l’acquisto di una casa prima delle 19:30, hai schivato i potenziali cambiamenti di ingranaggi negativi.
Saranno esentati dalla riforma anche gli investimenti a sostegno dei programmi abitativi pubblici, ad esempio attraverso la fornitura di alloggi a prezzi accessibili.
Gli investitori che acquisteranno alloggi consolidati dopo stasera potranno comunque detrarre le perdite da altri redditi da proprietà residenziali, compresi i redditi da locazione o altre plusvalenze, e potranno riportare le perdite non utilizzate agli anni futuri.
Secondo l’analisi fiscale del Tesoro, circa 1,1 milioni di australiani avevano proprietà con un tasso di indebitamento negativo nel 2022-23.
Nel 2025 solo il 17% dei prestiti degli investitori riguardava nuove costruzioni.
Chalmers ha affermato che le modifiche fiscali “livelleranno il campo di gioco” per gli acquirenti della prima casa e aiuteranno circa 75.000 australiani a realizzare il loro sogno di possedere una casa.
L’indebitamento negativo è stato per anni un punto critico di tensione politica.
I verdi e i crossbencher chiedono da tempo al governo di annullare l’indebitamento negativo e gli sconti CGT, criticandoli entrambi come sconti fiscali ingiusti che non fanno altro che aumentare il prezzo delle case e dell’affitto.
È stato previsto che i proprietari potrebbero aumentare gli affitti fino al 30% in risposta ai cambiamenti.
Tuttavia, i modelli del governo suggeriscono che le riforme avranno un piccolo impatto sugli affitti, con un aumento previsto di soli 2 dollari a settimana per le famiglie che pagano l’affitto medio.
Chalmers colpisce con un’ascia la CGT
L’altrettanto controverso sconto del 50% sull’imposta sulle plusvalenze (CGT) sarà sostituito da un nuovo tipo di sconto, basato esclusivamente sull’inflazione, solo per gli investitori in immobili esistenti.
Lo sconto CGT è un’agevolazione fiscale di 23 miliardi di dollari che consente agli investitori di vendere un bene che possiedono da almeno un anno e di essere tassati solo sulla metà del profitto.
Gli investitori pagheranno le tasse sulla plusvalenza reale quando venderanno un immobile a partire dal 1° luglio 2027.
In sostanza, secondo i documenti di bilancio, ciò significa che gli investitori con guadagni inferiori pagheranno meno tasse, mentre chiunque con guadagni “ben al di sopra dell’inflazione” pagherà più tasse.
Ancora una volta, gli investitori in nuove costruzioni possono continuare a godere dello sconto fiscale del 50% CGT o scegliere lo sconto basato sull’inflazione.
Anche a partire da luglio del prossimo anno ci sarà un’aliquota fiscale minima del 30% sulle plusvalenze.
Lo sconto CGT è stato accusato di aver fatto salire i prezzi delle case e di aver reso la proprietà di una casa ancora più difficile per gli affittuari e i giovani australiani.
Un rapporto del 2026 di Oxfam Australia affermava che solo 24.000 milionari australiani rappresentavano quasi la metà dei beneficiari dello sconto CGT.
Secondo il Tax Expenditures and Insights Statement, lo sconto è costato al governo 21,8 miliardi di dollari nel 2025-2026.
Si prevede che entrambe le revisioni fiscali faranno risparmiare al governo federale circa 1,35 miliardi di dollari entro il 2028-29 e 2,28 miliardi di dollari entro il 2029-30.
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