Le banche e le società di costruzione offrono agli acquirenti di case mutui di grandi dimensioni pari a sei volte lo stipendio mentre lottano per salire sulla scala della proprietà.
I tentativi di colmare il divario tra salari e prezzi elevati delle case si sono spostati dal targeting acquirenti per la prima volta offrire mutui più consistenti anche ai traslocatori.
La Leeds Building Society ha recentemente esteso il suo rapporto prestito ipotecario su reddito (LTI) a sei volte lo stipendio, con i principali rivali NatWest, Lloyds Barclays, HSBC e Nationwide che offrono tutti prestiti eccezionali.
Il cambiamento arriva dopo che il governo e l’autorità di vigilanza finanziaria hanno aperto la strada la scorsa estate più proprietari di case prendono in prestito sei volte il loro redditoe, invece dei tipici quattro tempi e mezzo.
A metà aprile, Leeds BS ha potenziato la sua gamma Income Plus, aumentando il rapporto prestito/reddito da 5,5 a 6 volte lo stipendio e aprendola a traslocatori e mutuatari, non solo a chi acquista per la prima volta, con un reddito familiare minimo di £ 75.000.
I critici temono che le protezioni dell’era della crisi finanziaria vengano spazzate via nella corsa del governo alla crescita, ma i sostenitori affermano che i grandi mutui tendono ad essere riservati a coloro con redditi più alti che devono ancora superare i controlli di accessibilità.
Ma dal punto di vista del mutuatario è saggio approfittare di un mutuo di grandi dimensioni o è meglio evitarlo a tutti i costi?
Abbiamo chiesto a due broker ipotecari esperti con opinioni opposte di confrontarsi e di esporre le loro argomentazioni a favore e contro i mega mutui.
Conviene accendere un mutuo eccezionale per acquistare una casa più grande? Lo abbiamo chiesto a due broker esperti
Sì, i grandi mutui possono essere ottimi per il mutuatario giusto
Samuel Mather-Holgate, amministratore delegato e IFA presso Mather e Murray Financial, con sede a Swindon, afferma che per molti sono necessari mutui LTI più elevati.
Dice: Per il mutuatario giusto, un mutuo con rapporto prestito/reddito più elevato non è una scorciatoia per i guai, è un ponte sulla scala immobiliare.
I mutui prestito/reddito più elevati riflettono la realtà del mercato immobiliare di oggi, non il mercato di 15 anni fa.
I prezzi sono aumentati molto più velocemente dei salari e, per molti acquirenti, la barriera più grande non è più l’accessibilità pratica, ma i rigidi limiti ai prestiti. Un numero crescente di istituti di credito sta iniziando a riconoscere questo cambiamento.
La Leeds Building Society ha aumentato la sua gamma Income Plus da 5,5 volte il reddito a 6 volte e l’ha estesa in modo cruciale oltre i nuovi acquirenti per includere traslocatori e nuovi mutuatari.
Ciò fa seguito a mosse simili di NatWest e Barclays, segnalando un cambiamento più ampio nell’approccio al mercato.
Per molti acquirenti più giovani, in particolare professionisti all’inizio di un chiaro percorso di carriera, i multipli di reddito possono essere il fattore limitante piuttosto che la loro capacità di far fronte ai pagamenti mensili.
Molti affittuari stanno già pagando comodamente importi pari o superiori a un potenziale mutuo, ma rimangono bloccati da rigidi criteri di prestito.
Se utilizzati correttamente, gli LTI più elevati possono aiutare i mutuatari solvibili che sono intrappolati dall’aumento dei prezzi delle case e degli affitti inflazionepiuttosto che una cattiva gestione del denaro.
Non si tratta di spendere in modo sconsiderato le finanze, ma di riconoscere il potenziale di guadagno futuro e l’accessibilità economica nel mondo reale.
Possono essere particolarmente utili per gli acquirenti alle prime armi con guadagni elevati, occupazione stabile e una buona storia creditizia, ma che hanno faticato a costituire un deposito coprendo al contempo gli elevati costi di affitto.
Il punto chiave è che questi mutui non sono adatti a tutti, ma possono essere perfetti per i mutuatari con una forte accessibilità, abitudini di spesa ragionevoli e una chiara progressione del loro reddito.
Un multiplo di reddito rigido a volte può essere più ingiusto che prudente se ignora l’effettiva posizione finanziaria del mutuatario.
Per il candidato giusto, un mutuo LTI più alto non è un prestito sconsiderato, è un percorso realistico verso la scala immobiliare.
Il quadro più ampio è che se le persone meritevoli di credito sono costrette ad affittare per un periodo più lungo, possono finire per trovarsi in condizioni finanziarie peggiori che se avessero potuto acquistare prima.
LTI più elevati dovrebbero essere visti come uno strumento mirato e non come un’azione gratuita per tutti. Se abbinati al mutuatario giusto, possono ampliare l’accesso alla proprietà della casa senza abbandonare una sottoscrizione ragionevole.
No, i grandi mutui sono troppo rischiosi per la maggior parte
Nouran Moustafa, Practice Principal & IFA presso Roxton Wealth, afferma che i mutui LTI più alti sono rischiosi.
Per alcuni mutuatari un mutuo prestito/reddito più elevato non è una soluzione, è un rischio che viene sottovalutato.
Vi è una crescente spinta verso l’espansione dei prestiti LTI più elevati, ma la questione fondamentale è che l’accessibilità economica non è la stessa cosa della resilienza.
Superare il modello di un finanziatore oggi non significa che un mutuo sarà conveniente, o addirittura sostenibile, domani, vale a dire nella vita reale.
Il rischio reale non è solo quello di ottenere il mutuo, ma anche quello di riuscire a riscuoterlo in un secondo momento.
Se le circostanze cambiano, i tassi aumentano o i valori immobiliari diminuiscono, i mutuatari potrebbero ritrovarsi bloccati, incapaci di passare a un accordo migliore.
È qui che il pericolo comincia ad assomigliare a un nuovo tipo di prigioniero ipotecario, intrappolato fin dall’inizio da prestiti eccessivi.
I mutui con un elevato rapporto prestito/reddito sono spesso abbinati a prestiti con un elevato rapporto prestito/valore e tale combinazione crea un doppio rischio.
Da un lato c’è la pressione che i rimborsi assorbono una quota importante delle entrate. D’altro canto, la protezione è limitata nel caso in cui i prezzi delle case scendano.
Se i valori scendono, i mutuatari possono scivolare in un patrimonio netto negativo, limitando le loro opzioni e lasciandoli dipendenti dai trasferimenti di prodotti piuttosto che dal pieno accesso al mercato.
Il problema è aggravato dal modo in cui viene valutata l’accessibilità economica. I finanziatori guardano al reddito prima delle tasse, ma i mutuatari vivono del reddito al netto delle tasse. Questo divario è importante.
Un mutuo che sembra gestibile sulla carta può sembrare molto diverso una volta che la retribuzione da portare a casa è allungata.
Ciò che spesso ci sfugge è il modo in cui tutto questo interagisce con la vita reale. Le persone hanno stili di vita, responsabilità e costi imprevisti che non risultano in una cartella di credito. Viaggi, impegni familiari, hobby: tutto questo compete con le rate del mutuo.
Quando sul mutuo viene impegnato un reddito eccessivo, qualcosa deve cedere.
In alcuni casi, i mutuatari semplicemente tagliano. In altri, si rivolgono al credito per mantenere il proprio tenore di vita. Nel corso del tempo, ciò può portare a un ciclo di prestiti che non faceva mai parte del piano originale.
Per il mutuatario giusto, con una forte disciplina finanziaria e una chiara crescita futura del reddito, gli LTI più elevati possono funzionare. Ma si tratta di un gruppo ristretto.
Ma sono fermamente convinto che questi prodotti dovrebbero essere trattati come un’eccezione specialistica, non come una soluzione tradizionale.
Usati con attenzione, possono aiutare. Usati in modo approssimativo, ritardano semplicemente il problema e potenzialmente ne rendono più difficile la risoluzione successiva.
