Ai margini delle città e dei terreni agricoli di tutti gli Stati Uniti, gli edifici senza finestre stanno crescendo rapidamente, alcuni delle dimensioni di centri commerciali, altri che si estendono su centinaia di acri.
Sebbene innocui dall’autostrada, come blocchi vuoti gettati sul paesaggio, per le comunità che vivono intorno a loro possono causare scalpore.
I data center producono pressioni concorrenti – domanda di energia, uso del territorio, rumore e rapida espansione delle infrastrutture – ma una delle preoccupazioni più persistenti potrebbe non reggere ad un esame accurato: se deprimono i valori delle case vicine. Una nuova analisi della Virginia settentrionale suggerisce che potrebbe essere vero il contrario.
I residenti hanno espresso preoccupazione per il rumore, le linee di trasmissione, l’uso dell’acqua e la domanda di energia. Eppure uno dei timori più persistenti, ovvero che i data center riducano il valore delle case vicine, potrebbe non reggere ad un esame accurato.
L’ipotesi sotto pressione
Una nuova analisi del Center for Regional Analysis della George Mason University ha esaminato le vendite di case BrightMLS del 2023 rispetto alle ubicazioni dei data center costruiti o autorizzati entro agosto 2024 nella Virginia settentrionale, il più grande hub di data center del paese.
I ricercatori hanno scoperto che le case più vicine ai data center vengono vendute in media a prezzi più alti, non più bassi.
Il rapporto ha concluso che non è stato possibile trovare prove statistiche che la vicinanza a un data center riduca il valore delle abitazioni nella Virginia settentrionale, nota come “data center alley” per il suo denso cluster di strutture costruite attorno a percorsi in fibra e infrastrutture elettriche.
Ma poiché i progetti su larga scala si diffondono ben oltre la Virginia, gli oppositori sostengono che i prezzi delle case rivelano solo una parte dell’impatto.
Data center e boom dell’intelligenza artificiale
Un tempo i data center venivano trattati come infrastrutture di background. Ma l’intelligenza artificiale ha cambiato le cose.
L’addestramento e il funzionamento di modelli di intelligenza artificiale di grandi dimensioni richiedono un’enorme potenza di calcolo e una domanda di elettricità, con alcune strutture su vasta scala che assorbono energia su scala di decine di migliaia di case.
I costruttori sono alla ricerca di luoghi dotati di energia elettrica, connettività in fibra, autostrade, incentivi fiscali e terreno sufficiente per costruire rapidamente.
Secondo Data Centers Map, ad aprile 2026 gli Stati Uniti contavano 4.184 data center, il totale più alto a livello mondiale. Il Regno Unito, il secondo più alto, ne aveva 515.
Secondo Data Centers Map, ad aprile 2026 gli Stati Uniti contavano 4.184 data center, il totale più alto a livello mondiale. Il Regno Unito, il secondo più alto, ne aveva 515.
E le proposte si stanno rapidamente diffondendo oltre la Virginia settentrionale. Nello Utah, i residenti si stanno opponendo al progetto del campus Stratos, un data center di 40.000 acri e un progetto energetico.
In Ohio, i proprietari di case hanno fatto causa per una proposta di struttura da 4 miliardi di dollari, sostenendo di essere stati colti di sorpresa dal cambio di destinazione d’uso e da problemi di avviso pubblico. In Florida, governatore Ron DeSantis ha firmato la legislazione mirato a proteggere i residenti dal pagare il conto dei costi energetici legati all’intelligenza artificiale.
Cosa mostra realmente lo studio della Virginia settentrionale
L’analisi di George Mason si proponeva di rispondere a una semplice domanda: i data center deprimono i prezzi delle case vicine?
Utilizzando i dati sulla vendita delle case e sulla posizione, i ricercatori hanno scoperto lo schema opposto: i prezzi generalmente diminuivano con l’aumentare della distanza da un data center.
Ma Terry L. Clower, direttore del Center for Regional Analysis e coautore del rapporto, ha messo in guardia contro un’interpretazione eccessiva dei risultati.
“Non sto affatto dicendo che i data center siano un componente aggiuntivo”, ha detto Newsweek. La spiegazione più probabile, ha affermato, è che i data center “vanno dove esiste l’infrastruttura”, la stessa infrastruttura apprezzata dagli acquirenti di case.
Ha inoltre sottolineato l’importanza dell’avvertenza “in media”. “Ciò non significa che non si possa trovare una casa” accanto a una struttura dove l’impatto sembra evidente, ha detto.
Perché i prezzi possono aumentare anche quando le persone non vogliono la vista
Lo ha detto l’agente immobiliare Erik Leland Newsweek i risultati non sono stati sorprendenti perché i data center e gli acquirenti di case sono spesso attratti dagli stessi fondamenti.
“I data center vanno dove esiste l’infrastruttura”, ha affermato, citando energia affidabile, connettività in fibra e accesso ai trasporti. “I data center non hanno creato l’appetibilità. Lo hanno localizzato dove già esiste.”
I data center non hanno creato l’opportunità. Localizzano dove già esiste.
Agente immobiliare Erik Leland
Leland ha affermato che qualsiasi aumento di valore è più probabilmente legato alle entrate fiscali che all’entusiasmo dei proprietari di case di vivere vicino alle server farm. I data center generano tasse sulla proprietà significative senza esercitare una pressione equivalente sulle scuole o altri servizi, dando potenzialmente ai governi locali più spazio per investire.
Ma ha avvertito che gli effetti possono distorcere i mercati fondiari. A Hillsboro, Oregon, un centro di data center in rapida crescita, ha affermato che la domanda ha spinto i valori dei terreni ben oltre ciò che gli usi agricoli possono giustificare.
“Il valore non era basato sulla produzione di uva”, ha detto di una proprietà vinicola. “Si basava su quanto avrebbe pagato il progetto di un data center per la stessa superficie.”
“Non vedi il costo finché non arrivano i cavi”
Per i critici, i valori delle proprietà sono uno strumento troppo ottuso per misurare l’impatto sulla comunità.
Lo ha detto Elena Schlossberg, direttrice esecutiva della Coalizione per proteggere la contea del principe William Newsweek che il vero punto di svolta per molte comunità non è l’arrivo di un data center in sé, ma ciò che verrà dopo.
“Non si vede il costo finché non arrivano i cavi”, ha detto.
Schlossberg è stata coinvolta dopo aver appreso che un’importante linea di trasmissione collegata a un vicino campus di data center poteva attraversare la sua proprietà a Haymarket, in Virginia.
Per lei, vivere vicino a un data center non riguarda solo gli edifici stessi, ma l’impronta infrastrutturale che si estende alle comunità e ai sistemi di servizi pubblici.
“Come contribuenti”, ha detto, “finisci per pagare la loro prolunga”.
Schlossberg ha affermato che tali impatti non si limitano a ciò che le persone possono vedere. Nelle comunità in cui la produzione di energia in loco viene utilizzata per supportare i data center, i residenti devono anche fare i conti con il rumore e le vibrazioni industriali costanti, effetti che secondo lei sono invisibili nei dati regionali sugli alloggi.
“Puoi sentirlo a casa tua e puoi sentirlo”, ha detto. In un quartiere della contea di Prince William, ha detto, “hanno dovuto spostare il loro neonato nel seminterrato perché le vibrazioni e il suono erano davvero inquietanti”.
Residenti in altri hub di data center hanno sollevato preoccupazioni simili sul rumore della ventola di raffreddamento, sui generatori di riserva e sull’illuminazione esterna.
Schlossberg si è anche chiesto quanto rivelino i prezzi delle case durante una carenza di alloggi a livello nazionale. “Non siamo in un mercato tipico”, ha detto. “Penso che alcune persone comprerebbero accanto a un reattore nucleare se potessero comprare una casa in questo momento.”
Dominion Energy Virginia, che sovrintende agli importanti aggiornamenti della rete nella Virginia settentrionale, ha contestato le affermazioni secondo cui i residenti sovvenzionano la crescita dei data center.
L’utilità ha detto Newsweek che gli studi hanno concluso che i data center pagano l’intero costo della loro energia e hanno affermato che la loro quota dei costi di trasmissione è aumentata mentre la quota residenziale è diminuita.
Newsweek ha contattato AWS via e-mail per un commento.
Cosa succede dopo
Lo studio di George Mason fornisce a sviluppatori e funzionari un argomento potente: nel mercato dei data center più consolidato del paese, la vicinanza non ha mostrato un effetto sistemico sui prezzi delle case.
Ma per molti residenti il dibattito non ha mai riguardato solo il valore di rivendita.
La domanda con cui le comunità sono ancora alle prese è se i benefici economici del boom delle infrastrutture di intelligenza artificiale superino i cambiamenti che arrivano insieme ad esso.
