Il seguente articolo è sponsorizzato dal Bull Moose Project ed è stato scritto dal suo fondatore e presidente Aiden Buzzetti.
Gli acquirenti di case potrebbero risparmiare qualche dollaro in anticipo, per poi pagare più di 20.000 dollari nel corso della durata del loro mutuo. Questa non è convenienza. Si tratta di una modifica del mutuo che potrebbe aumentare i costi per le famiglie nel momento esatto in cui il presidente Trump è concentrato nel rendere più raggiungibile la proprietà della casa.
Sepolto nella montagna di pratiche burocratiche legate all’acquisto di una casa c’è un piccolo costo di reporting del credito di cui la maggior parte degli americani non ha mai sentito parlare. Si chiama rapporto tri-merge e richiede agli istituti di credito di estrarre i dati sul credito da tutte e tre le principali agenzie di credito prima di approvare un mutuo.
Ora, gli erogatori di mutui ipotecari vogliono indebolire tale standard. Invece di ritirare tutti e tre i rapporti, vogliono passare a un sistema di bi-unione che ne utilizza solo due. Potrebbe sembrare un piccolo cambiamento burocratico. Non lo è.
I mutui sono valutati in base al rischio. Se i finanziatori e gli investitori hanno un quadro meno completo della storia creditizia di un mutuatario, possono richiedere tassi di interesse o commissioni più elevati per tenere conto di tale incertezza. Questo è il pericolo della bi-fusione. Potrebbe ridurre di qualche dollaro il costo iniziale di un rapporto di credito, ma può rendere il mutuo stesso più costoso per la famiglia che acquista la casa.
Una ricerca dell’American Enterprise Institute spettacoli che anche un piccolo aumento dei tassi può costare denaro reale ai mutuatari. Su un mutuo di 400.000 dollari, un aumento di un punto base aggiunge circa 1.000 dollari in 30 anni. Un aumento di un quarto di punto può aggiungere più di $ 20.000 nel corso della durata del prestito. Nel frattempo, in genere, viene utilizzato un rapporto tri-merge tradizionale costi tra gli 80 e i 100 dollari, mentre un rapporto di bi-fusione ridurrebbe i costi diretti dei dati di circa un terzo. In parole povere: i mutuatari potrebbero risparmiare circa 30 dollari oggi, solo per rischiare di pagarne altre migliaia in seguito.
Il dibattito si sta muovendo rapidamente. Bloomberg di recente segnalato che la Federal Housing Finance Agency (FHFA) intende ordinare a Fannie Mae e Freddie Mac di passare da un requisito di tri-merge a un requisito di bi-merge. Il cambiamento potrebbe essere annunciato dal direttore della FHFA Bill Pulte già il 12 ottobre, quando è previsto il suo intervento alla conferenza annuale della Mortgage Bankers Association.
Mentre la FHFA valuta il prossimo passo, dovrebbe assicurarsi che uno sforzo volto a risparmiare denaro sui mutuatari non li esponga a costi molto più elevati e mini gli sforzi del presidente Trump per l’accessibilità degli alloggi.
Il modello tri-merge offre ai mutuatari maggiori possibilità di vedere i loro dati finanziari completi. Le informazioni sul credito possono apparire in momenti diversi nei tre uffici. Un file può includere un account, un pagamento o un errore che un altro file non contiene. L’estrazione di tutti e tre i rapporti aiuta a garantire che un finanziatore non basi la più grande decisione finanziaria della vita di una famiglia su un’istantanea incompleta.
Ciò è più importante per chi acquista per la prima volta, per gli americani più giovani e per le famiglie con una storia creditizia più debole. È più probabile che i loro registri siano incompleti o disomogenei tra gli uffici. Un pagamento dell’affitto, un registro delle utenze o un conto mancanti possono fare la differenza tra qualificarsi ed essere rifiutati, o tra una tariffa conveniente e anni di pagamenti più alti.
Gli elettori comprendono il rischio. UN indagine nazionale degli oltre 1.200 elettori condotti da McLaughlin & Associates hanno rilevato che due terzi sono favorevoli alla richiesta ai finanziatori di ritirare tutti e tre i rapporti, tra cui il 71% dei repubblicani, il 62% degli indipendenti e il 59% dei democratici. È buon senso: quando una famiglia accende un mutuo che può durare anche 30 anni, meno informazioni non sono migliori informazioni.
Il sondaggio rivela anche quanto sia fuori luogo l’argomentazione del settore sull’accessibilità economica. Il 60% degli elettori è insoddisfatto dell’accessibilità economica degli alloggi, ma solo il 10% identifica i costi di chiusura come un ostacolo significativo e solo il 3% è preoccupato per il costo di un rapporto di tri-fusione. Le famiglie sono preoccupate per i prezzi delle case, per le tasse sulla proprietà e per i tassi dei mutui, non per i piccoli costi iniziali che consentono loro di ottenere finanziamenti a prezzi accessibili.
Risparmiare $ 30 e rischiare $ 5.000 non è conveniente. Sono gli erogatori di mutui ipotecari che traggono profitto da decenni dagli acquirenti di case addebitando tassi di interesse più elevati. Questo non sembra essere il programma di accessibilità immobiliare del presidente Trump.
