La terra americana non c’è più e non tornerà più, mentre i prezzi sono saliti alle stelle del 77% dopo la pandemia

Chiamatelo il grande furto di terra americano.

Mentre il mercato immobiliare americano ha trascorso gli ultimi due anni tornando alla normalità – con il recupero delle scorte e l’allentamento delle guerre di offerte – il mercato dei terreni grezzi e non edificati è rimasto bloccato.

Un nuovo Agente immobiliare.com L’analisi mostra che la frenesia d’acquisto che ha investito il settore immobiliare ha anche consumato silenziosamente l’offerta di terra della nazione – e a differenza delle case, quella terra non tornerà indietro.

Lo studio rileva che le inserzioni immobiliari si sono contratte del 23,6% dall’inizio del 2019 e non mostrano praticamente alcun segno di ripresa, anche se il prezzo medio per acro è salito alle stelle del 76,6% nello stesso tratto fino a circa 62.365 dollari.

I numeri raccontano una storia su cosa succede quando una risorsa limitata viene consumata più velocemente di quanto possa essere sostituita. Le case, una volta vendute, alla fine ritornano sul mercato. La terra, una volta sviluppata, non c’è più.

“La frenesia degli acquisti post-pandemia ha intaccato permanentemente i terreni in vendita negli Stati Uniti”, ha scritto l’economista di Realtor.com Joel Berner nel rapporto, pubblicato martedì.

La traiettoria degli elenchi dei terreni a partire dalla pandemia ha rispecchiato da vicino quella delle case, fino a quando non si sono differenziate in modo significativo. Entrambi i mercati hanno visto il crollo delle scorte nel 2020 e nel 2021, poiché i tassi di interesse estremamente bassi hanno innescato un boom dell’edilizia e dell’acquisto di terreni. Entrambi hanno visto aumentare i prezzi. Ma a partire dal 2024 circa, gli annunci immobiliari hanno iniziato la loro ripresa, registrando guadagni anno su anno del 20% o più. Gli elenchi dei terreni si sono mossi a malapena.

La ragione, sostiene Berner, è strutturale. Gran parte dei terreni acquistati tra il 2020 e il 2022 non sono tornati sul mercato come terreni, ma come case. I lotti venduti a costruttori e sviluppatori sono stati trasformati in suddivisioni e nuove costruzioni. Nel primo trimestre del 2026, a livello nazionale erano disponibili poco meno di 427.000 annunci immobiliari, una cifra che rimane profondamente depressa rispetto ai livelli pre-pandemia, anche se sul mercato sono presenti 1,4 milioni di case esistenti.

Non tutto lo sporco è apprezzato allo stesso modo. Tra le tre categorie tracciate da Realtor.com – terreni non edificati, lotti parzialmente edificati e lotti pronti per la costruzione – i terreni non edificati hanno registrato gli aumenti di prezzo più marcati, salendo dell’86,5% dal primo trimestre del 2019. I lotti pronti per la costruzione, in confronto, sono aumentati solo del 53,3% nello stesso periodo.

La divergenza si riduce ai punti di partenza e alle speculazioni. I lotti pronti per la costruzione hanno un tetto naturale: un acquirente può pagare solo un certo importo per il terreno quando la casa finita che supporta deve essere venduta a un prezzo sopportabile dal mercato. La terra cruda non opera sotto tale vincolo. A prezzi iniziali più bassi e con un maggiore appeal speculativo, aveva più spazio per funzionare – e così è stato.

La stessa dinamica che ha messo il turbo al terreno grezzo durante la salita, tuttavia, lo ha reso più vulnerabile durante la discesa. Nell’ultimo anno, i prezzi dei terreni grezzi sono scesi del 2,4% rispetto al calo dell’1,1% per i lotti edificabili. I listini parzialmente sviluppati sono addirittura aumentati dello 0,8%.

Le tendenze regionali rivelano quanto diversamente si sia manifestata la crisi fondiaria nel paese.

Il Nord-Est – già la regione con la scarsità di territorio prima della pandemia – ha visto i prezzi aumentare di circa il 101% dall’inizio del 2019, l’apprezzamento più forte di qualsiasi altra regione. Non è una coincidenza. Gran parte del Nordest è densamente popolato, fortemente regolamentato e circondato da restrizioni di zonizzazione, regole di conservazione storica e leggi ambientali che rendono i nuovi sviluppi lenti e costosi. Quando l’ondata di costruzioni dell’era della pandemia ha consumato una parte significativa del poco terreno non edificato disponibile, non c’era un modo semplice per ricostituirlo. Le scorte nel Nordest hanno continuato a diminuire anche se altre regioni hanno registrato modesti rimbalzi.

“Il Nordest è diventato uno dei mercati immobiliari e fondiari più competitivi del Paese, con i prezzi che continuano a salire anche mentre il mercato nazionale più ampio si raffredda”, osserva il rapporto.

Il Midwest, in crescita dell’89% dal 2019, ha beneficiato di una dinamica diversa: l’accessibilità economica. Mentre acquirenti e costruttori fuggivano dai costi dei mercati costieri, aree metropolitane come Kansas City, Columbus e Indianapolis hanno attirato una nuova domanda, sostenendo un apprezzamento costante anche se non spettacolare.

L’Occidente, nel frattempo, è in fase di stallo. Nonostante siano entrati nell’era della pandemia come il mercato fondiario più costoso del paese – con una media di 41.173 dollari per acro all’inizio del 2019 – i listini occidentali hanno registrato i guadagni più deboli in generale e la flessione più marcata recente. I prezzi nella regione sono scesi del 5,9% su base annua nel primo trimestre del 2026, trascinati al ribasso da un calo dell’attività edilizia, da un’impennata delle case disponibili e dai limiti di ciò che gli acquirenti pagheranno in mercati già costosi.

I terreni occidentali erano già i più costosi del Paese prima che il Covid colpisse e, poiché la domanda si è spostata verso regioni più convenienti, i prezzi dei terreni sono rimasti indietro.

A livello metropolitano, l’apprezzamento in alcuni mercati rasenta lo straordinario. Port St. Lucie, in Florida, e Fargo, nel Nord Dakota, sono in cima alla classifica nazionale, registrando entrambi aumenti del prezzo per acro superiori al 310% dall’inizio della pandemia. Seguono Spearfish, South Dakota, in crescita del 287%, e Filadelfia, che ha registrato un balzo del 285%, uno dei maggiori aumenti di prezzo in qualsiasi grande mercato metropolitano.

L’elenco delle aree metropolitane con le perdite di inventario più elevate pende fortemente verso il corridoio meridionale e orientale del Midwest. Hilton Head Island-Bluffton, Carolina del Sud, ha guidato tutti i mercati con un calo delle scorte del 72,1%, seguito da Morristown, Tennessee, al 65,7%, e Wilmington, Carolina del Nord, al 61,2%.

Ciò che accomuna questi mercati è la geografia: ognuna delle dieci aree metropolitane più esaurite si trova a est del Mississippi, in regioni dove la terra cruda è più difficile da trovare e il boom edilizio ha consumato una quota sproporzionata di ciò che era disponibile.