Una casa a schiera di Baltimora viene venduta per $ 40.000. Pochi mesi dopo, cambia di nuovo di mano per circa $ 200.000.
C’è solo un problema: secondo una nuova causapraticamente non è successo nulla alla casa nel mezzo.
Quel drammatico salto di valore sarebbe stato ripetuto in dozzine di Proprietà di Baltimora come parte di un vasto programma di frode sui mutui che, secondo un finanziatore, lo ha lasciato con perdite per oltre 14 milioni di dollari.
AmeriTrust Mortgage Corp. ha intentato una causa federale nel Marylandaccusando una rete di investitori immobiliari, un intermediario ipotecario, periti e società di titoli di lavorare insieme per far sembrare le proprietà poco costose molto più preziose di quanto non fossero in realtà.
Il presunto playbook era sorprendentemente semplice.
Le aziende legate al progetto acquisterebbero case dentro e intorno a Baltimora per circa $ 40.000-50.000, secondo la denuncia. Nel giro di pochi mesi, e presumibilmente senza apportare miglioramenti, le proprietà sarebbero state vendute ad altre società di comodo per circa 200.000 dollari, un margine di circa il 300%.
Il prezzo di vendita molto più alto potrebbe quindi sostenere un mutuo molto più grande.
AmeriTrust sostiene che i nuovi acquirenti hanno richiesto il finanziamento utilizzando perizie e rapporti sui titoli che non hanno rivelato quelle transazioni recenti e molto più economiche. In altre parole, il creditore sostiene che gli è stata mostrata una casa da 200.000 dollari senza che gli fosse stato detto che la stessa proprietà era stata recentemente una casa da 40.000 o 50.000 dollari.
Una volta chiuso il prestito, il ricavato è andato al venditore.
Poi, secondo le accuse di AmeriTrust, alcuni mutuatari si sono a malapena presi la briga di effettuare i pagamenti.
L’istituto di credito sostiene che le società acquirenti non hanno mai avuto intenzione di ripagare i mutui e sono fallite quasi immediatamente, in alcuni casi non riuscendo a effettuare nemmeno i primi mesi di pagamento.
Ciò ha lasciato AmeriTrust in difficoltà. La società aveva venduto i mutui agli investitori, ma una volta che i prestiti sono andati in sofferenza, ha dovuto affrontare perdite legate a mutui che, a suo dire, erano molto più grandi del valore effettivo delle case che li garantivano.
Moltiplicando questo processo per circa 90 prestiti e AmeriTrust afferma che il danno ha raggiunto circa 14,1 milioni di dollari.
L’istituto di credito sta ora accusando gli imputati di frode, associazione a delinquere finalizzata alla frode, violazione del contratto, false dichiarazioni negligenti e racket civile ai sensi della legge federale RICO.
Gli imputati includono l’intermediario ipotecario FirstLoans Inc., le società di proprietà REXTAR Title Services e Fidelity National Title, nonché periti, investitori e numerose LLC. Lo ha riferito HousingWire che gli imputati non hanno risposto immediatamente alle sue richieste di commento. Le accuse non sono state provate in tribunale.
Al centro del caso ci sono i prestiti DSCR, una tipologia di mutuo diventata popolare tra gli investitori immobiliari.
A differenza di un mutuo per la casa tradizionale, in cui un finanziatore si concentra fortemente sullo stipendio e sul reddito personale del mutuatario, un prestito DSCR viene sottoscritto in base al reddito da locazione che si prevede genererà la proprietà stessa.
Ciò può rendere più semplice per i proprietari finanziare investimenti immobiliari, ma AmeriTrust sostiene che l’operazione di Baltimora ha abbinato quei prestiti a valutazioni gonfiate e rapporti di proprietà che nascondevano transazioni precedenti a basso prezzo.
E il creditore sostiene che i propri prestiti potrebbero rappresentare solo una frazione della presunta attività.
La causa sostiene che lo stesso schema di base è stato ripetuto centinaia di volte in tutta Baltimora, mentre precedenti rapporti avevano scoperto che centinaia di immobili di investimento erano stati acquistati a prezzi fortemente gonfiati utilizzando centinaia di milioni di dollari in prestiti DSCR da dozzine di finanziatori privati. Secondo HousingWire, più della metà di questi prestiti alla fine sono andati in default.
Le conseguenze, sostiene AmeriTrust, si fanno sentire ora sul campo: i pignoramenti potrebbero far crollare il valore delle proprietà circostanti, mentre alcune case abbandonate legate ai prestiti problematici sono state occupate da squatter, destabilizzando ulteriormente i quartieri che già si occupano di proprietà sfitte.
