Il candidato sindaco ribelle di Los Angeles Spencer Pratt e il sindaco socialista di New York Zohran Mamdani non sono molto d’accordo.
Pratt si impegna a usare la forza tossicodipendenti senza casa in cura; Mamdani mira a farlo ingrossare il budget dei “servizi per i senzatetto”. a 4,2 miliardi di dollari.
Pratt propone un notevole aumento nei ranghi della polizia di Los Angeles; Mamdani ha interrotto i piani di assunzione migliaia di nuovi agenti della polizia di New York.
Ma il repubblicano Angeleno e il membro DSA di Gracie Mansion sono d’accordo su una cosa: le loro città impiegano troppo tempo per rilasciare agli sviluppatori i permessi legalmente richiesti necessari per iniziare a costruire nuove case – ed entrambi hanno promesso di accelerare il processo.
Pratt promette “approvazioni più rapide, costi inferiori, risultati misurabili” e afferma che, se eletto, abbasserà completamente le tasse per i permessi per la ricostruzione di case unifamiliari. risposta al glaciale permettendo ciò ha ostacolato il ripristino dei quartieri di Los Angeles devastati dagli incendi.
Mamdani intende rendere le autorizzazioni “più veloci e più giuste”.
Entrambi potrebbero essere sorpresi di apprendere che una città molto più piccola nella contea di Westchester ha già capito come far ripartire la costruzione di alloggi – ed è riuscita nel frattempo ad abbassare gli affitti.
Dal 2015 la città di New Rochelle, pop. 85.000, ha trovato il modo di consentire la costruzione di 5.130 nuovi appartamenti e approvarne altri 2.746, con altri 3.100 probabilmente in arrivo.
Tutto sommato, ciò significherà un aumento del 37% del suo patrimonio immobiliare complessivo: un vantaggio per la contea e l’intera regione.
Il sindaco Yadira Ramos-Herbert afferma che la sua città non ha bisogno di controlli sugli affitti; l’ondata di nuove costruzioni ha mantenuto gli aumenti degli affitti solo all’1,6% al di sopra dei livelli del 2020.
Infatti, tra il 2020 e il 2023, l’affitto medio di New Rochelle è diminuito giù del 2% – addirittura migliore della promessa elettorale di Mamdani di congelamento degli affitti.
Il direttore dello sviluppo Adam Salgado definisce il “modello New Rochelle” una “soluzione dal lato dell’offerta” alla crisi immobiliare.
Il cambiamento fondamentale è allo stesso tempo semplice e una sfida ambiziosa per qualsiasi burocrazia: tre agenzie cittadine cardine – l’Ufficio per l’edilizia, il Dipartimento per lo sviluppo e il Consiglio di pianificazione – devono dare agli sviluppatori un voto positivo o negativo entro 90 giorni.
Nuova Rochelle ha cambiato la sua zonizzazione e ha condotto un’analisi ambientale generale che copre gran parte del suo centro cittadino, consentendo agli sviluppatori di evitare perdite di tempo che una volta significavano che i progetti impiegavano due o più anni per ottenere l’approvazione.
Ad oggi, mi ha detto Salgado, nessuna revisione del progetto è andata oltre i 90 giorni. La maggior parte ne impiega solo 60.
Può sembrare semplice buon senso, ma l’approccio di New Rochelle è in realtà abbastanza radicale che il mese scorso la città ha vinto l’annuale Ivory Prize dell’Università dello Utah per l’accessibilità economica degli alloggi.
La città “ha stabilito il programma, poi gli sviluppatori privati potrebbero venire e giocare”, ha detto del piano Scott Rechler, amministratore delegato della società di sviluppo RXR.
La sua azienda ha investito più di 1 miliardo di dollari a New Rochelle. Investimenti privati complessivi previsti: 2,5 miliardi di dollari.
Può New Rochelle fornire un modello per Los Angeles e Gotham?
Entrambi hanno molta strada da fare.
A New York, un nuovo rapporto cittadino incentrato sull’accelerazione del processo di autorizzazione ha rivelato che “prima che un progetto possa iniziare la costruzione, deve ricevere l’approvazione da un massimo di 15 agenzie cittadine”.
Non c’è da stupirsi che il solo processo di autorizzazione “richieda in media 16 mesi”.
Se si aggiunge il tempo di costruzione stesso, “ci vogliono in media più di quattro anni dalla presentazione iniziale di un nuovo permesso di costruzione per completare ufficialmente la costruzione e tutte le ispezioni”.
A Los Angeles, secondo il Journal of Urban Economics, ci vogliono in media quattro anni per costruire un nuovo edificio plurifamiliare, di cui un anno e mezzo dedicato solo all’ottenimento dei permessi.
I ricercatori hanno concluso che ridurre tale processo a un anno – molto più a lungo dei 90 giorni di New Rochelle – potrebbe aumentare gli alloggi disponibili a Los Angeles del 23,7%.
La conclusione degli autori si applica tanto a New York quanto a Los Angeles: “Le lunghe tempistiche burocratiche” portano a “costosi ritardi e disincentivano i nuovi investimenti”.
Se Mamdani volesse imparare dalla New Rochelle democratica, dovrebbe tenere presente che la sua regola di approvazione accelerata si applica a Tutto proposto nuove abitazioni, non solo per le cosiddette unità accessibili (cioè con limiti di reddito).
New Rochelle riconosce che una maggiore offerta porta concorrenza, e la concorrenza aiuta a contenere i prezzi delle case in generale.
È una lezione che Mamdani dovrebbe prendere a cuore: il suo piano di ottimizzazione delle procedure per accelerare lo sviluppo equo (o SPEED) recentemente annunciato si concentra solo su ridurre i ritardi nei permessi per “case a prezzi accessibili… spesso ritardate dalla burocrazia”.
In altre parole, va bene che gli alloggi a tasso di mercato rimangano bloccati nel fango delle autorizzazioni.
Questa mentalità limitata servirà solo a mantenere New York City impantanata nella sua interminabile crisi immobiliare.
Farebbe meglio a dare ascolto al suo omologo di New Rochelle, il sindaco Ramos-Herbert.
“Si può dire controllo dell’affitto o congelamento dell’affitto e lo capisco”, ha detto. “Ma il successo del nostro modello ci ha permesso di investire ed esplorare altre opportunità in termini di convenienza.”
Howard Husock è membro dell’American Enterprise Institute e autore di “Ti Progetti: una nuova storia dell’edilizia residenziale pubblica.”
