I documenti di bilancio contengono stime ufficiali sull’impatto che le riforme – una promessa elettorale non mantenuta che il governo ha cercato di giustificare sostenendo che sono assolutamente essenziali – avranno sugli affitti, sui prezzi delle case e sull’offerta.
Gli affitti aumenteranno, ma non di molto
I prezzi degli affitti sono stati l’ariete principale adottato dagli oppositori della decisione di limitare l’indebitamento negativo alle nuove costruzioni a partire da luglio del prossimo anno e di sostituire lo sconto fiscale piatto del 50% sulle plusvalenze con una politica meno generosa legata all’inflazione.
Nel periodo precedente al bilancio, i prezzi degli affitti sono stati l’ariete numero uno adottato dagli oppositori della mossa fortemente segnalata del Labour per reprimere l’indebitamento negativo e l’imposta sulle plusvalenze.
Ma l’analisi contenuta nei documenti di bilancio è molto più sobria e indica un “piccolo impatto” di meno di 2 dollari a settimana per qualcuno che paga l’affitto medio.
“Stiamo offrendo un sistema fiscale più equo per i lavoratori, per i nuovi acquirenti e per i giovani”, ha promesso Chalmers.
“Ciò aiuterà a riequilibrare un sistema che è più generoso nei confronti delle attività che del lavoro, e aiuterà a riequilibrare un sistema in cui i prezzi delle case si sono disaccoppiati dai redditi.
“Dal 1999 i prezzi delle case sono aumentati di oltre il 400%, più del doppio della velocità dei redditi medi. I nostri cambiamenti fiscali aiuteranno circa 75.000 australiani a realizzare il sogno della casa.”
Chris Kohler, redattore finanziario di Nove, ha affermato che sembrava chiaro che rendere possedute le proprietà in affitto avrebbe fatto aumentare i prezzi degli affitti.
“Questa è stata la parte del budget che mi ha lasciato a bocca aperta”, ha detto.
“Quello lì dice che stimiamo questo come risultato di questo aumento di 2 dollari a settimana negli affitti.
“Non vedo come sia possibile.”
Anche il principale esperto di economia immobiliare, il dottor Lyndall Bryant, ha espresso preoccupazione per l’impatto sugli affittuari, avvertendo di possibili conseguenze indesiderate in un sistema complesso.
“Le modifiche proposte all’indebitamento negativo e alla CGT sono progettate per disincentivare gli investitori immobiliari, facendo spazio ai proprietari occupanti”, ha affermato.
“L’unico problema è che il 33% delle famiglie australiane sono affittuari, e ogni affittuario ha bisogno di un proprietario.
“Togliete le azioni a noleggio dal mercato e la crisi degli affitti non potrà che peggiorare.”
I prezzi delle case a crescere meno rapidamente
Lo scopo centrale della politica è ridurre la domanda di alloggi da parte degli investitori, in particolare quelli con molti debiti, abbassando i prezzi e dando ai più giovani la possibilità di acquistare la propria casa.
I numeri del governo affermano che porterà 75.000 persone in più a possedere la propria casa nel prossimo decennio, invertendo circa 10 anni di declino di quel numero.
“I modelli del Tesoro suggeriscono che i prezzi delle case cresceranno temporaneamente di circa il 2% in meno nell’arco di un paio d’anni rispetto a nessun cambiamento della politica fiscale”, affermano i documenti di bilancio.
“Per fare un confronto, in media i prezzi delle case sono cresciuti del 6% all’anno dal 2000.
“Ciò significa che un acquirente che acquistasse una casa all’attuale prezzo medio nazionale risparmierebbe circa $ 19.000.”
Naturalmente, questa è economia, quindi qualsiasi cambiamento avrà effetti di flusso in altre aree. In questo caso, i numeri suggeriscono che ciò significa 35.000 case in meno costruite nel corso di un decennio.
Questo è potenzialmente un grosso problema per un governo che ha passato anni a promuovere l’idea che la mancanza di offerta immobiliare sia il principale motore dell’impennata dei prezzi.
Fortunatamente Chalmers ha in tasca i 2 miliardi di dollari del Fondo per le infrastrutture locali per respingere le critiche su questo fronte.
Promette di costruire “infrastrutture essenziali per supportare nuove abitazioni”, come il collegamento di acqua, elettricità, fognature e strade.
Mark Dawson, partner di Urbis e leader del settore immobiliare, ha accolto con favore i finanziamenti mirati a sbloccare case fattibili e più convenienti, ma ha affermato che non affrontano il compromesso cronico degli alloggi.
“La fattibilità degli alloggi è come un cubo di Rubik, non un singolo cambiamento. Il Bilancio sta cambiando più di una faccia, e questo conta”, ha detto.
“Ma se le approvazioni, le infrastrutture, i costi di costruzione e i finanziamenti non si muovono insieme, il collo di bottiglia si sposta e il gasdotto rimane bloccato.”
Promessa non mantenuta criticata
Qualunque sia la vostra opinione sulle riforme, non c’è dubbio che infrangono l’esplicita promessa elettorale del Labour di non interferire né con l’indebitamento negativo né con l’imposta sulle plusvalenze.
La maggior parte della notte di Chalmers è stata spesa cercando di giustificare la decisione e rassicurare gli elettori che potevano fidarsi di lui.
Chalmers ha affermato che le promesse “riflettevano la nostra posizione in quel momento”, ma i problemi con la politica fiscale e il mercato immobiliare erano diventati “sempre più chiari”.
“Penso che sia appropriato che quando un governo arriva ad un punto di vista diverso, come fanno i governi di volta in volta, spieghi perché, ed è quello che stiamo facendo”, ha detto.
L’opposizione, che si oppone a entrambe le modifiche fiscali, sembra sicura di martellare assolutamente questo argomento nelle prossime settimane, con il tesoriere ombra Tim Wilson che le descrive come “costruite su una casa di fiducia infranta”.
“Il governo e il primo ministro sono stati chiari su questo punto più di 50 volte, accesi di rabbia, dicendo come osava qualcuno suggerire che lo stesse facendo prima delle ultime elezioni”, ha detto al redattore politico di 9News Charles Crouch nella notte del bilancio.
“Ora hanno infranto questa promessa, ma dobbiamo essere molto chiari sulle conseguenze. I documenti di bilancio del governo mostrano che ciò porterà alla costruzione di 35.000 case in meno e all’aumento degli affitti.
“Ora, non so te, Charles, ma se l’obiettivo è quello di far entrare i giovani australiani in una casa, costruire meno case e aumentare l’affitto e poi aggiungere una tassa se investi il deposito della casa per andare avanti non sembra il modo per arrivarci.”
La grande incognita è se un numero sufficiente di elettori crederà che i cambiamenti siano nel loro interesse – come hanno fatto con la promessa non mantenuta sui tagli fiscali della fase 3 – e se premierà il governo per il cambiamento piuttosto che punirlo per una promessa non mantenuta.
Cos’è l’ingranaggio negativo?
L’indebitamento negativo si verifica quando un investitore ha spese associate a una proprietà, come gli interessi sulla rata del mutuo, che sono maggiori del profitto che realizza.
Gli investitori possono quindi detrarre molte di queste spese dal loro reddito imponibile, il che significa che pagano meno durante il periodo fiscale.
L’indebitamento negativo è diventato più popolare quando il governo Howard ha introdotto lo sconto fiscale del 50% sulle plusvalenze nel 1999.
Insieme, le generose concessioni hanno reso più attraente per gli investitori detenere una proprietà nella speranza che aumenti il valore a lungo termine e porti a un profitto maggiore quando vendono.
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