Di Deborah Brennan, CalMatters
La causa del proprietario di una casa di Carlsbad, John Levy, contro la Coastal Commission contesta sanzioni per due cancelli chiusi, vegetazione autoctona, un luogo di matrimonio e un campo da pickleball. Mette inoltre in discussione l’autorità della commissione di esigere multe multimilionarie senza controllo giurisdizionale.
La commissione, che tutela l’accesso pubblico e la qualità ambientale nella zona costiera, una striscia di terra che segue la costa della California, ha accusato Levy di bloccare l’accesso pubblico alla spiaggia, di rimuovere l’habitat degli uccelli costieri e di installare illegalmente il campo da pickleball. Gli è stata comminata una multa di 2,4 milioni di dollari per tali reati.
Levy sostiene che i due cancelli che la commissione vuole che apra abbiano complesse questioni relative ai diritti di proprietà. Ha detto di aver rispettato la tutela dell’ambiente e, sebbene abbia costruito il tribunale senza i permessi adeguati, sta lavorando con la città per risolvere il problema.
Queste sono questioni ordinarie davanti alla commissione, riguardanti come il pubblico può accedere alle proprietà costiere e cosa viene costruito lì. Ma quello di Levy rimostranza va oltre, sostenendo che la potente commissione ha violato i suoi diritti al giusto processo imponendo multe salate senza la supervisione del tribunale e riscuotendo sanzioni che finanziano i suoi stessi programmi.
“Sono l’investigatore, sono il giudice, sono la giuria e sono anche il tesoriere”, ha detto Levy.
Il personale e i membri della Commissione non hanno risposto alle domande di CalMatters, citando il contenzioso in corso. All’udienza di ottobre, Rob Moddelmog, avvocato difensore della Coastal Commission, ha affermato che Levy avrebbe potuto evitare il conflitto durato anni rispettando il California Coastal Act.
“In qualsiasi momento in quel periodo di tempo, il signor Levy avrebbe potuto semplicemente aprire il suo cancello e rimuovere il lucchetto da un altro cancello all’interno delle servitù, e rimuovere lo sviluppo dalla zona cuscinetto delle zone umide, ed evitare l’intero procedimento”, ha detto Moddelmog ai commissari. “Ma dopo tutto questo tempo, e dopo notevoli sforzi da parte del vostro staff, ha scelto di non farlo.”
Problemi a Levyland
La proprietà di Levy si trova all’angolo della Laguna di Buena Vista a Carlsbad. Comprò il terreno e ottenne un permesso di sviluppo costiero per costruire la tenuta che chiama “Levyland” nel 1998. Quasi immediatamente iniziò una faida con la commissione sulle condizioni del permesso.
Quasi tutte le spiagge della California sono aperte al pubblico e la commissione può ordinare ai proprietari di immobili di fornire l’accesso alla spiaggia in tutto il loro territorio. Levy afferma che il permesso richiede un “accesso laterale”, il che significa che i visitatori possono accedere alla spiaggia dalle parti adiacenti della costa. La commissione sostiene che non accoglie i bagnanti disabili e afferma che Levy deve fornire l’accesso dalla strada, Mountain View Drive.
Ci sono due percorsi che potrebbero consentire ai bagnanti di attraversare la proprietà di Levy. Una è una strada che porta alla spiaggia lungo la proprietà di Levy, di proprietà della vicina associazione di proprietari di case. L’altro è un percorso pedonale sul suo terreno, che costeggia la laguna.
Entrambi sono bloccati da cancelli che sono rimasti per lo più chiusi per un quarto di secolo, in violazione del suo permesso, ha detto la commissione.
“Abbiamo chiesto per anni al signor Levy di rispettare la legge costiera e il suo permesso di sviluppo costiero, e lui ha rifiutato”, ha detto Moddelmog. “Ed è per questo che siamo costretti a trasmettervi quest’ordine oggi per costringere il signor Levy ad affrontare finalmente le sue violazioni.”
Levy dice che è disposto a fornire l’accesso pubblico, ma è ostacolato da problemi di proprietà e servitù. Quando costruì la casa, Levy installò un cancello sulla strada per la spiaggia, con il permesso dell’HOA. Ora ha detto che ha bisogno del permesso dell’associazione per rimuovere il cancello dal suo terreno.
Ha anche accettato di dare alla città di Carlsbad una servitù sul marciapiede, in modo che i visitatori potessero raggiungere a piedi la spiaggia. La commissione sostiene che la servitù c’è, quindi il cancello deve essere aperto. Ma i funzionari di Levy e Carlsbad dicono che la città non l’ha mai accettato.
“Una delle domande fondamentali alla base di tutto questo è se esista davvero una servitù”, ha affermato Jeremy Talcott, un avvocato della Pacific Legal Foundation, uno studio legale di interesse pubblico che difende i diritti di proprietà e rappresenta Levy in questo caso.
I funzionari di Carlsbad non hanno commentato questa storia, citando contenziosi in sospeso. Ma in una lettera alla commissione, il direttore dello sviluppo comunitario di Carlsbad Jeff Murphy e il pubblico ministero Marissa Kaweki hanno dichiarato che Carlsbad mette in dubbio l’autorità della commissione di richiedere la rimozione del cancello e hanno detto che la città non ha approvato la servitù.
“Il pubblico attualmente non può accedere a questa servitù del sentiero che è stata offerta perché non è stata accettata dalla città”, hanno scritto.
Levy è tenuto ad aprire il cancello e fornire l’accesso al sentiero indipendentemente dalla partecipazione della città, ha affermato lo staff della commissione. Ma senza che la città si faccia carico della sicurezza e della manutenzione del sentiero, è troppo oneroso lasciare che il pubblico entri nella sua terra, ha detto Levy.
“Se in effetti fossi stato colpevole di aver bloccato l’accesso del pubblico o di non aver rispettato il mio permesso costiero, allora avrei acconsentito o avrei patteggiato”, ha detto. “Ma non l’ho fatto.”
La commissione ha anche multato Levy per violazioni dello sviluppo costiero: modifiche non consentite alla sua proprietà.
La sua proprietà si affaccia sulla laguna su due lati e fornisce l’habitat alla ferrovia del Ridgeway dai piedi leggeri in via di estinzione, alla sterna minore della California e alla ferrovia del batacchio dai piedi leggeri. Gli era stato richiesto di fornire un cuscinetto di 100 piedi di vegetazione autoctona per gli uccelli costieri. La commissione ha accusato Levy, che ora vive in Nuova Zelanda, di aver affittato la sua casa come location per matrimoni e di aver rimosso la vegetazione autoctona per liberare un parcheggio per gli eventi.
Ha anche costruito un campo da pickleball nella proprietà senza permesso. Moddelmog ha detto che il personale della commissione non si è necessariamente opposto a ciò, ma avrebbe raccomandato di collocarlo più lontano dalla laguna.
Levy ha detto che non gestiva una location per matrimoni, ma consentiva matrimoni nella sua proprietà in affitto. E ha detto di aver eliminato le piante invasive dalla costa e di averle sostituite con una miscela di semi autoctoni. Autodefinitosi “appassionato giocatore di pickleball”, ha riconosciuto che è stato un errore costruire il campo senza permesso, ma sta lavorando per ottenere un permesso “a posteriori”.
Organizzazioni no-profit tra cui la Surfrider Foundation, Disability Rights California e Buena Vista Audubon hanno esortato la commissione ad approvare sanzioni contro Levy.
“È tempo di porre fine a queste gravi violazioni dell’accesso costiero e degli habitat delle zone umide, una volta per tutte”, hanno scritto i funzionari di Surfrider.
Ma Talcott ha detto che queste questioni di diritto sulla proprietà dovrebbero essere decise in tribunale, non dallo stesso ente governativo che ha indagato sulla questione e ha emesso l’avviso di violazione.
“Non penso che questo sia il tipo di questione che può essere risolta in un’audizione della commissione”, ha detto. “Non c’è un giudice neutrale in quell’udienza. Non sono un giudice. Sono una commissione incaricata di massimizzare l’accesso del pubblico e con il potere di indagare, perseguire e giudicare le violazioni della legge sulle coste.”
Chi dovrebbe giudicare i conflitti costieri?
Per più di mezzo secolo, la Coastal Commission ha protetto gli ecosistemi costieri e ha mantenuto le spiagge aperte a tutti i californiani. Anche i critici dicono di sì costruzione abitativa limitata nelle zone costiere e ottenne l’autorità assoluta di imporre multe salate.
La commissione può proprietari di immobili di pregio $ 11.250 al giorno per ogni violazione, fino a cinque anni. In controversie di lunga durata che possono arrivare a milioni o addirittura decine di milioni di dollari. Nel caso di Levy, Moddelmog ha affermato che lo staff “raccomanda un approccio conservatore” e ha raggruppato tutte le presunte violazioni dell’accesso pubblico in un’unica sanzione da 1 milione di dollari e le violazioni dello sviluppo costiero in un’unica multa da 1,4 milioni di dollari.
Le sanzioni mancano delle tutele del giusto processo previste dai procedimenti penali, ha sostenuto Levy nella sua denuncia. Ad esempio, le udienze della commissione non includono il diritto di testimoniare sotto giuramento, autenticare prove o citare in giudizio e interrogare i testimoni, ha detto Talcott.
“Non ha nessuna delle procedure coinvolte in un’udienza penale”, ha detto.
La commissione ha anche un conflitto di interessi nel giudicare le proprie sanzioni, sostiene la denuncia, dal momento che il denaro raccolto da tali multe finanzia la propria applicazione e altri programmi.
Mary Jo Wiggins, professoressa di diritto all’Università di San Diego specializzata in proprietà immobiliari e uso del territorio, ha affermato che non è raro che le agenzie di regolamentazione amministrino multe costose.
“Gli enti pubblici stanno prendendo decisioni di natura simile a ciò che sta facendo qui la California Coastal Commission”, ha affermato. “In realtà è più una questione di portata del loro potere piuttosto che di avere o meno il potere di farlo.”
Ad esempio, il Consiglio per le risorse aeree della California può fare affidamento su giudici di diritto amministrativo invece che su procedimenti giudiziari civili per imporre multe per un totale fino a $ 100.000 o $ 300.000 per alcune violazioni del carburante. Nel 2023 il legislatore ha autorizzato la Comitato statale per il controllo delle risorse idriche ai trasgressori delle acque fini fino a $ 10.000 al giorno più $ 2.500 per ogni acro-piede d’acqua prelevato.
La denuncia di Levy sostiene che le multe a sette cifre contro di lui equivalgono a sanzioni “quasi penali” che dovrebbero ricevere il controllo giudiziario. Wiggins ha detto che è un argomento credibile.
“Non sono solo compensativi, sono punitivi”, ha detto. “Ciò richiede un livello di revisione più elevato che la Commissione non fornisce perché sta rivedendo le proprie multe.”
Se il caso non si risolverà a loro favore, ha detto Talcott, Levy e la fondazione faranno appello alla Corte Suprema statale o addirittura federale.
Il caso precedente potrebbe non essere a favore di Levy. Nel 2016 la Coastal Commission ha multato Warren e Henny Lent per 4,185 milioni di dollari violazioni dell’accesso alla costa nella loro casa di Malibu. Nel 2021 una corte d’appello ha confermato la sanzione e le corti suprema statale e federale hanno rifiutato di riesaminare il caso.
Levy ha detto che è pronto ad andare il più lontano possibile per sfidare la Coastal Commission.
“Ho 74 anni e non mi interessa quanto dovrò spendere, ma ho intenzione di portare questo all’attenzione degli Stati Uniti e della California”, ha detto.
