Un raro angolo di convenienza nell’ultra lusso Billionaires’ Row di Manhattan sta ufficialmente facendo la fine dei dinosauri.
I proprietari di case della Carnegie House a 100 W. 57th St. si trovano ora di fronte ad uno scenario finanziario da incubo. Il problema: un aumento mozzafiato del 450% della rendita fondiaria contro cui hanno lottato nell’ultimo anno e che, lunedì, un giudice della Corte Suprema della contea di New York ha confermato.
Ora, con il massiccio aumento dei prezzi che sta per verificarsi, i residenti della cooperativa affermano che i loro costi mensili raggiungeranno livelli stratosferici – e altri stanno cercando di uscirne completamente, con annunci di vendita nell’edificio che chiedono prezzi incredibilmente bassi.
Louis e Barbara Grumet, entrambi 81enni, hanno acquistato il loro bilocale di circa 1.250 piedi quadrati per poco più di 700.000 dollari nel 2011.
Sebbene fossero pronti per un ripristino dell’affitto in futuro, hanno detto al Post che pensavano che non sarebbe mai arrivato in questo modo.
Louis ha stimato il loro attuale mantenimento mensile a “poco più di 3.700 dollari”, poi ha detto, sotto il risultato di lunedì, “pagheremmo qualcosa come più di 9.000 dollari”.
“È più che folle. Non è fattibile.” disse Luigi.
Al di là dell’aspetto economico, la coppia si è trasferita alla Carnegie House per ragioni mediche. Louis era paralizzato e usava una sedia a rotelle – e l’accesso agli ospedali locali era un vantaggio. Oggi anche Barbara è su una sedia a rotelle.
“Barb è paralizzata. E ho imparato di nuovo a camminare, ma con un deambulatore”, ha detto Louis. “Vivevamo in una casa, quindi ci siamo trasferiti qui perché è un luogo perfetto in termini di ospedali e medici, e anche perché il terreno da queste parti è piuttosto pianeggiante. E potevamo spostarci su una sedia a rotelle.”
Gli azionisti della Carnegie House, compresi i Grumet, possiedono i loro appartamenti, ma il terreno sotto l’edificio è controllato da un’entità separata.
Secondo i termini del contratto di locazione, il canone annuo del terreno viene ricalcolato periodicamente in base al valore equo di mercato del terreno. Questa volta, il nuovo importo spingerebbe l’affitto annuale del terreno dell’edificio da 4 milioni di dollari a circa 25 milioni di dollari, hanno detto i residenti, un balzo che si ripercuoterebbe direttamente sulle spese mensili di manutenzione.
All’interno dell’edificio, l’impatto è già visibile nei prezzi che i proprietari sono costretti ad accettare.
Cinque case nell’indirizzo di 324 unità sono in vendita a prezzi decisamente bassi, mostra StreetEasy. Uno studio che chiedeva 100.000 dollari è stato scambiato l’ultima volta per 375.000 dollari nel 2010. Un monolocale di circa 900 piedi quadrati ora quotato per 189.000 dollari è stato venduto l’ultima volta per 545.000 dollari nel 2017.
I 324 appartamenti all’interno, se si considera la nuova fattura annuale di 25 milioni di dollari, affrontano costi annuali di circa 77.200 dollari. Suddiviso per mese, l’aumento dell’affitto fondiario aggiungerà più di 6.400 dollari alle bollette dei residenti.
La lotta per la Carnegie House va avanti da più di un anno. La controversia è incentrata su un ripristino, programmato da tempo, del contratto di locazione del terreno dell’edificio.
Quel contratto di locazione, che doveva essere sempre ricalcolato nel 2025 sulla base dell’impennata del valore dei terreni di Midtown, è stato attivato dopo che il terreno sotto l’edificio è stato acquisito nel 2014 da un gruppo legato ai magnati immobiliari Rubin Schron e David Werner, e al miliardario fondatore della Dell Technologies Michael Dell. Dell possiede una casa da circa 100 milioni di dollari proprio in fondo all’isolato di One57.
L’estate scorsa, i proprietari di case hanno protestato davanti all’edificio e al municipio, sostenendo che il ripristino li avrebbe effettivamente tagliati fuori dalle case che molti possedevano da decenni, prosciugherebbe il loro patrimonio e lascerebbe gli anziani e i residenti disabili senza alternative valide nel quartiere.
“Quando hanno formato la cooperativa, credo che l’affitto iniziale per 21 anni fosse di 250.000 dollari per l’intero edificio. Ventuno anni dopo, è arrivato a 4 milioni di dollari. Questo è 21 anni dopo, e volevano raggiungere una cifra astronomica… che nessuno avrebbe mai immaginato che un edificio come questo potesse raggiungere”, ha detto Louis.
David Saxe, un giudice d’appello in pensione che ora rappresenta la Carnegie House, ha affermato che lo scenario peggiore è che l’edificio ceda finanziariamente sotto il peso dell’affitto del terreno più elevato. Se ciò accadesse, la Carnegie House potrebbe perdere completamente il suo status di cooperativa e tornare ad appartamenti con canone stabilizzato – un cambiamento che cancellerebbe le quote di proprietà degli azionisti lasciandoli comunque responsabili per qualsiasi debito ipotecario residuo.
“Gli azionisti perderebbero sostanzialmente il loro capitale”, ha detto Saxe, aggiungendo che la decisione della corte è stata “terribilmente fuorviante”.
Richard Hirsch, il presidente del consiglio di amministrazione della cooperativa che si trasferì alla Carnegie House nel 1997 e pagò 350.000 dollari per il suo appartamento con due camere da letto, descrisse una lunga lite.
“Siamo rimasti gravemente delusi”, ha detto della sentenza. “Se si guarda all’intero arco di questo processo, abbiamo vissuto sotto questa dinamica di potere molto perversa e ingiusta”, ha detto Hirsch, aggiungendo, “siamo solo il canarino nella miniera di carbone”.
La parte dei proprietari contesta la definizione dell’edificio da parte dei residenti come una pura comunità di residenza primaria e afferma di essere disponibile ad aiutarli.
“Mentre più di 100 appartamenti nell’edificio sono posseduti esclusivamente come investimenti speculativi o seconde case, siamo pronti a lavorare in buona fede per raggiungere una soluzione globale e lavorare con residenti permanenti che dimostrano la necessità di assistenza per l’affitto”, ha detto al Post un portavoce dell’entità proprietaria, 57th & 6th Ground LLC.
Ma i residenti non sono d’accordo con la categorizzazione degli investimenti immobiliari. Secondo Hirsch, “Non possono vendere il loro appartamento, quindi lo affittano. Non sono investitori. Sono costretti ad affittarlo”, ha detto.
Attualmente, l’edificio dispone di nove unità in affitto, che vanno da 3.000 dollari al mese per un monolocale a circa 9.000 dollari al mese per un appartamento con tre camere da letto.
Hirsch stima che “nord del 90%, se non di più”, dell’intero edificio sarà costretto ad andarsene, cosa che, ribadisce, potrebbe essere l’obiettivo dei costruttori.
Per ora, la prossima battaglia è nel tempo: se la cooperativa riuscirà a mantenere in vigore un’ingiunzione abbastanza a lungo da ottenere una vera revisione da parte della corte d’appello.
“La mia più grande preoccupazione è che non potremo permetterci di restare in un luogo importante per le nostre esigenze mediche”, ha detto Louis.
Barbara ha aggiunto: “La mia più grande preoccupazione in questo momento è proprio l’incertezza su ciò che potrebbe o meno accadere in futuro”.
