La California costa troppo. Alla radice della nostra crisi di accessibilità economica c’è l’alto costo degli alloggi. Gli affitti elevati e le case costose stanno spingendo famiglie e posti di lavoro ad alto salario fuori dalla California. La nostra crisi abitativa rende più difficile assumere insegnanti, assistenti all’infanzia e agenti delle forze dell’ordine; ed è strettamente legato alla nostra crisi dei senzatetto di strada.
I miei genitori, postino e insegnante, non potrebbero permettersi oggi la modesta casa in cui siamo cresciute io e le mie sorelle.
Alle generazioni dei loro figli e nipoti vengono negate le stesse opportunità di cui hanno goduto. E questo è il peccato originale della politica californiana: togliere il sogno della proprietà della casa. È ora di risolvere questo problema: perché se soddisfiamo il bisogno più elementare di alloggi a prezzi accessibili, rimetteremo in carreggiata la California.
Negli ultimi decenni abbiamo distrutto radicalmente il nostro mercato immobiliare facendo aumentare i costi di costruzione e limitando l’offerta di nuove abitazioni. Per una serie di ragioni ben intenzionate, abbiamo accumulato commissioni eccessive, creato lunghi processi burocratici di approvazione e siamo stati ostacolati da cause legali spazzatura. In sostanza, abbiamo imposto una tassa anticipata sulle nuove abitazioni così alta che, se combinata con l’aumento dei costi dei terreni, molte case e appartamenti sono semplicemente impossibili da costruire.
La soluzione chiave per sbloccare i milioni di nuove case di cui abbiamo bisogno è ridurre i costi associati alla costruzione, a partire da quelli più facili da controllare, ovvero i costi diretti imposti sulle nuove abitazioni sotto forma di tasse (le città le chiamano tasse) e i costi indiretti creati da lunghi ritardi burocratici.
A San Jose, questo è esattamente quello che abbiamo fatto.
Abbiamo iniziato riducendo drasticamente il tempo necessario per ottenere le approvazioni per costruire, rendendo il processo amministrativo, piuttosto che politico. Poi abbiamo fatto un ulteriore passo avanti. Abbiamo visto che le tasse comunali alle stelle impedivano la costruzione di nuove case. Era un Comma 22. Volevamo delle tariffe per finanziare i servizi, ma quelle tariffe erano così esorbitanti – fino al 20% del costo totale di costruzione – che non riuscivamo a ottenere gli alloggi di cui i nostri residenti avevano bisogno. E ovviamente, poiché non stavamo costruendo, non stavamo comunque riscuotendo le tasse.
Quando abbiamo tagliato queste tariffe, abbiamo visto un impatto immediato. Oltre 2.000 case che avevano diritto ma che non sono state costruite sono state demolite. E quest’anno verranno costruite altre 2.000 case che altrimenti non sarebbero state realizzate. Abbiamo fatto i conti, ci siamo tolti di mezzo e il risultato è drammatico.
Ora dobbiamo fare esattamente questo in tutto lo Stato. E altro ancora.
Quando si tratta di ritardi, possiamo fare di più per ridurre le cause legali che possono mantenere le case di vitale importanza bloccate in tribunale anziché in costruzione. Le leggi ambientali dovrebbero proteggere le nostre aree naturali e non essere utilizzate in modo improprio per bloccare l’edilizia nei centri urbani.
Ridurre i tempi di autorizzazione e le ispezioni è ora più facile che mai grazie alle nuove tecnologie e riforme. A San Jose, permettiamo a costruttori e architetti fidati di “autocertificare” i loro piani utilizzando strumenti online che accelerano notevolmente il processo e riducono i costi. Dovremmo farlo in tutto lo stato. Uno studio importante ha rilevato che una riduzione del 25% dei tempi di approvazione potrebbe aumentare il tasso di produzione immobiliare in California di un buon 33%.
Ma questi sono solo i primi passi. Un passo da gigante sarà compiuto quando affronteremo l’alto costo degli alloggi cambiando radicalmente il modo in cui li costruiamo.
Gli esperti del Centro Terner hanno scoperto che le case costruite in fabbrica costano fino al 25% in meno e vengono costruite fino al 50% più velocemente. E credo che questo sia solo l’inizio dei risparmi, che non potranno che aumentare man mano che aumenteremo.
Proprio come la California ha contribuito a ridurre drasticamente il costo dell’energia solare aiutando il mercato a realizzare economie di scala, possiamo fare lo stesso con l’edilizia abitativa sfruttando i dollari statali per promuovere alloggi costruiti in fabbrica e creando allo stesso tempo posti di lavoro ad alto salario. Possiamo incentivare l’innovazione edilizia collegando i nuovi dollari statali e i crediti d’imposta a parametri come il costo di costruzione per metro quadrato. Esistono già approcci costruiti in fabbrica, quindi incentivando un costo unitario inferiore, il mercato risponderà rapidamente.
Costruire case in fabbriche californiane dovrebbe essere il fulcro della politica industriale dello stato. La casa modesta che i miei genitori, appartenenti alla classe operaia, potevano permettersi rappresentava la sicurezza economica, la stabilità e, cosa altrettanto importante, la speranza per un futuro migliore per tutta la nostra famiglia. I lavoratori e anche le persone benestanti oggi semplicemente non hanno più una possibilità realistica di acquistare una casa. Oggi, un’intera generazione di giovani californiani è rassegnata al pagamento dell’affitto a vita, che alimenta il risentimento e danneggia la loro stabilità economica a lungo termine.
Risolvere innanzitutto e completamente la crisi immobiliare costruendo le case di cui abbiamo bisogno renderà più semplice risolvere molte altre sfide che la California deve affrontare e darà alle giovani famiglie una nuova speranza per un futuro migliore. Ecco perché è urgente sbloccare la ricchezza di nuove innovazioni e idee che incideranno sui costi degli alloggi e assumerci la responsabilità della loro attuazione. Le soluzioni ci sono. Cerchiamo di avere il coraggio politico di attuarli.
Matt Mahan è sindaco di San Jose. Si candida a diventare il prossimo governatore della California.
