Ricorda che la leva finanziaria di un mutuo per la casa può aumentare i profitti della proprietà per tutta la durata del mutuo, ma anche amplificare l’impatto del calo dei prezzi.
Il mio fidato foglio di calcolo è stato rivisto Rapporto del terzo trimestre di Cotality sul patrimonio dei proprietari di caseconcentrandosi sulle case con mutui e confrontando i valori delle case con i saldi dei prestiti. Cotality ha monitorato questa misura del cuscinetto finanziario per i mutuatari in 49 stati (il Vermont non disponeva di dati sufficienti) e nel Distretto di Columbia.
Le case ipotecate in tutta la California hanno perso in media 33.000 dollari di patrimonio netto nell’anno terminato a settembre. Si tratta di più del doppio del calo nazionale di 13.000 dollari. Il patrimonio netto è diminuito in 33 stati poiché il valore delle case è diminuito in molte aree nell’ultimo anno.
La Florida ha registrato il calo maggiore, con un patrimonio medio in calo di 37.000 dollari. Poi c’è stato il Distretto di Columbia, con uno sconto di $ 36.000. Dopo la California, lo stato di Washington ha perso 32.000 dollari. Il Texas ha registrato l’ottavo calo più grande, scendendo di 26.000 dollari.
I maggiori guadagni mostrano che il Nordest è il mercato immobiliare più caldo della nazione negli ultimi tempi.
Il patrimonio netto medio del Connecticut è aumentato di $ 32.000 nel corso dell’anno; Il New Jersey è cresciuto di $ 28.000; Massachusetts e Rhode Island sono aumentati di $ 16.000; e il Maine è salito di $ 14.000.
Fetta di una grande torta
Anni di aumenti dei prezzi delle case del Golden State hanno attenuato il dolore della recente recessione.
I californiani hanno ancora molto capitale proprio, nonostante lo slittamento del 2025: una media di 603.000 dollari per casa ipotecata.
Si tratta di poco più del doppio della quota azionaria media della nazione pari a 299.000 dollari.
Solo gli hawaiani hanno un patrimonio netto maggiore, pari a 674.000 dollari. Dopo la California, il Massachusetts è arrivato a 476.000 dollari, lo stato di Washington a 431.000 dollari e il New Jersey a 408.000 dollari. Il Texas era al numero 36 con 188.000 dollari, e la Florida al numero 18 con 279.000 dollari.
Il capitale più piccolo era in Louisiana a $ 102.000, Oklahoma a $ 115.000 e Iowa a $ 121.000.
Tenendo conto di tutto il capitale residuo, il calo della California appare modesto in termini di punti percentuali. Si tratta di un calo solo del 5%, collocandosi al 16° posto come peggiore tra gli stati e leggermente superiore al calo nazionale del 4%.
I maggiori cali percentuali si sono verificati in Texas, Florida e Louisiana – ciascuno con uno sconto del 12% in un anno, nel Distretto di Columbia, con uno sconto del 10%, e in Arizona, con uno sconto del 9%.
Guadagni massimi, in percentuale? Il Connecticut al 10%, il New Jersey al 7%, il Maine al 4%, il Rhode Island al 4% e il Massachusetts al 3%.
Chi è sott’acqua?
Una misura dei potenziali problemi legati ai mutui è il numero di mutuatari che non hanno alcun capitale nelle loro case, il che limita la capacità di resistenza dei proprietari “sott’acqua” in caso di problemi finanziari.
Secondo i calcoli di Cotality, solo lo 0,9% dei mutuatari della California non disponeva di capitale proprio nel terzo trimestre. Ciò ha pareggiato il Nevada come il migliore della nazione. Seguono Massachusetts e Rhode Island con l’1,1% e Hawaii con l’1,2%.
A livello nazionale, il 2,2% dei mutui erano sott’acqua. Erano più comuni in Louisiana (6,9% di tutte le case), Iowa (5,2%), Mississippi e Oklahoma (4,9%) e South Dakota (4,7%). Il Texas era al 30° posto con il 2,4% e la Florida al 18° con l’1,9%.
Per fare un breve contesto storico, il 37% dei mutui della California erano inutilizzati nel quarto trimestre del 2009, quando la Grande Recessione stava demolendo il mercato immobiliare. Allo stesso tempo, il 26% delle case a livello nazionale non aveva alcun patrimonio netto.
Jonathan Lansner è editorialista economico per il Southern California News Group. Può essere raggiunto a jlansner@scng.com
