BERKELEY — Mentre le città della Bay Area sono alle prese con la necessità di aggiungere più alloggi nei loro nuclei urbani attraverso cambiamenti nelle regole di zonizzazione, un piano per consentire agli edifici di Berkeley di salire più in alto in tre corridoi commerciali ha innescato un movimento tra proprietari di negozi e residenti che temono di essere espulsi.
Ancora in fase di stesura, il Corridor Zoning Update di Berkeley propone di aumentare il numero di case che possono essere costruite su tratti di Solano, College e North Shattuck avenue. Un principio fondamentale del progetto è l’equità, ha affermato il sindaco Adena Ishii.
Consentendo edifici di altezza compresa tra 4 e 9 piani lungo questi corridoi, le parti più ricche della città assumerebbero la loro quota di crescita immobiliare dopo decenni di cambiamenti imposti alle aree storicamente svantaggiate di South e West Berkeley.
“Vogliamo incoraggiare più alloggi, tutti i diversi tipi di alloggi, in modo da poter mantenere le persone qui nella nostra città. È una parte importante della protezione della nostra gente qui e della garanzia che abbiano un posto sicuro in cui vivere”, ha detto Ishii.
Non tutti si sentono protetti dal piano.
Save Berkeley Shops, un’organizzazione no-profit fondata di recente da residenti e imprenditori preoccupati, sostiene che ciò che è stato proposto porterà a valori immobiliari alle stelle che potrebbero far salire gli affitti, rendere più difficile ottenere contratti di locazione a lungo termine e, infine, costringere le aziende ad abbandonare quando i grandi sviluppatori si trasferiscono.
Due membri fondatori del gruppo sono David Salk e Claudia Hunka.
Salk aveva solo 25 anni a metà degli anni ’70 quando aprì Focal Point, un ufficio di ottica nel quartiere di Elmwood. Circa cinque anni dopo, Hunka e il suo defunto compagno Bob aprirono Your Basic Bird, un negozio di animali specializzato in uccelli, in College Avenue.
Entrambe le aziende sono sopravvissute a decenni di alti e bassi economici, al passaggio ai centri commerciali e poi agli acquisti online e, più recentemente, a una pandemia globale che ha portato alla chiusura di innumerevoli attività. Hanno affermato che i cambiamenti di zonizzazione proposti rappresentano l’ostacolo più impegnativo e radicale finora.
“Ci sono così tanti potenziali ostacoli o, peggio, mine terrestri, che sono parte integrante di tutto questo e non vogliamo duplicare gli errori che sono stati commessi”, ha detto Salk.
Gli organizzatori di Save Berkeley Shops sono fermamente convinti che la loro causa non sia anti-housing.
L’avvocato di Hunka, Salk e Berkeley Donald Simon, un residente di Elmwood che lavora pro-bono all’iniziativa, ha detto che sosterrebbe la costruzione di alloggi più convenienti in tutta la città, ma afferma che non è ciò che la proposta porterà.
Gli scenari studiati nell’ambito dell’Aggiornamento sulla zonizzazione del corridoio includono attualmente l’aumento dell’altezza degli edifici da 2 piani fino a 8 piani su parti di Solano Avenue, da 2 piani fino a 6 piani su College Avenue e da 3 piani fino a 9 piani su North Shattuck Avenue.
Le altezze più elevate verrebbero raggiunte in parte tenendo conto del bonus statale sulla densità, che consente ai costruttori di costruire più grandi a seconda della quantità di alloggi a prezzi accessibili che includono nei loro progetti. Alcuni calcoli potrebbero significare un’altezza di costruzione di 14 piani, ha avvertito Simon.
Il personale e il team di consulenti della città della ditta Raimi + Associates non credono che ogni lotto nei corridoi verrebbe ristrutturato a quelle altezze, ha osservato Ishii. I siti più grandi hanno maggiori probabilità di essere riqualificati, il che significa che “la rimozione di massa delle nostre attività commerciali locali non è una preoccupazione così grande come la gente si preoccupa”, ha detto Ishii.
Ma Simon osserva che gli sviluppatori potrebbero acquistare e combinare più lotti più piccoli per creare sviluppi più fattibili. E la legge statale ora vieta alle giurisdizioni di downzoning, il che significa che alla città non sarebbe consentito invertire i cambiamenti anche se si rivelassero dannosi per i corridoi degli affari.
“Sembra semplicemente ‘costruiamo semplicemente alloggi come vogliono gli sviluppatori in modo da poterne ottenere quanto più possibile’, e questo è un approccio molto elementare e disinformato a un problema serio che merita e richiede un’analisi più ponderata”, ha detto Simon. “Stai parlando di cambiare la legge comunale per incoraggiare i costruttori a entrare e distruggere i fiorenti corridoi commerciali e sostituirli con Dio sa cosa, e questo non sembra responsabile.”
Tutto quello che bisogna fare per convincersi che i timori del gruppo sono fondati è passeggiare per il centro di Berkeley, hanno detto i tre membri di Save Berkeley Shop. Vetrine vuote fiancheggiano isolati di strade cittadine pronte per la riqualificazione, rendendole “l’ombra di quello che erano una volta”, ha detto Salk.
Immaginare che i pittoreschi corridoi commerciali lungo College, Solano o North Shattuck diventino “danni collaterali” nella ricerca della città per più alloggi è straziante, ha detto Hunka. Che siano nei loro quartieri da decenni o che si siano appena stabiliti, ha detto che i piccoli imprenditori indipendenti dei corridoi hanno messo tutto nei loro negozi, e le piacerebbe vederli tutti prosperare.
“Sono venuto in questo quartiere per amore di questo quartiere. E vederlo distrutto, penso, è criminale”, ha detto Hunka. “È questa comunità, è questo quartiere che ha impiegato decenni e decenni per svilupparsi. Se lo distruggi, lo perdi, non tornerà più.”
Una serie di fattori hanno portato allo stato attuale del centro della città, ha affermato Ishii, tra cui la pandemia di COVID-19, la conseguente recessione economica e le tariffe sui materiali da costruzione istituite dall’amministrazione Trump. Ishii ha detto che lei e il membro del consiglio Igor Tregub stanno lavorando insieme su come riempire i negozi vacanti e incoraggiare i progressi sui progetti in fase di stallo.
Di fronte alle pressioni dello Stato, le giurisdizioni della Bay Area hanno dovuto adottare misure più forti per aumentare il proprio patrimonio immobiliare, inclusa la collaborazione con BART, università e organizzazioni no-profit su progetti abitativi.
Spinto dall’obiettivo di portare più alloggi in una città costosa in cui vivere, Ishii ha affermato che prevenire una serie di posti vacanti lungo College, Solano e North Shattuck Avenue è importante anche per i funzionari della città che sono disposti e pianificano attivamente di incontrare imprenditori locali.
“Devono essere entrambe le cose: abbiamo bisogno di più alloggi e dobbiamo mantenere qui le nostre attività locali”, ha detto Ishii. “È un’opportunità entusiasmante per noi avere ulteriori alloggi e sostenere le nostre piccole imprese. Continueremo a lavorare insieme alle nostre piccole imprese per assicurarci che si sentano supportate”.
I membri di Save Berkeley Shops sono anche ansiosi di incontrare i decisori, sperando che i funzionari ascoltino più che parlare. L’organizzazione prevede di ospitare propri incontri comunitari per educare ulteriormente il pubblico e parlare con gli altri membri della comunità del progetto della città.
L’obiettivo finale, hanno affermato, è che la città realizzi la necessità di un piano visionario più sostanziale con strategie reali per proteggere i corridoi delle piccole imprese e strategie mirate per lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili nei loro quartieri. È un risultato che, secondo loro, le imprese locali, i loro dipendenti e i clienti desiderano.
“Continuo a sperare che la città di Berkeley ascolterà queste voci e non ci considererà un gruppo di persone privilegiate che cercano di tenere le case fuori dai nostri quartieri”, ha detto Salk. “Abbiamo sentito forte e chiaro che vogliono vedere più alloggi arrivare in questi tre distretti. Non stiamo dicendo di no. Quello che stiamo dicendo è sviluppare un piano che tenga conto della necessità di ottenere più alloggi mentre proteggiamo questi distretti commerciali e le imprese.”
