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Ciao da una Washington, DC, che presto nevicherà.
Qui accanto all’ambasciata australiana è in corso da un anno un progetto di costruzione. Un ex edificio per uffici – un tempo sede dell’Associazione dei piloti di linea aerea – sarà trasformato in 157 appartamenti residenziali.
Si tratta di uno degli otto progetti simili sostenuti da un’iniziativa di riduzione fiscale da 41 milioni di dollari (61 milioni di dollari) del governo del Distretto di Columbia, chiamata programma Housing in Downtown, per incoraggiare la trasformazione degli uffici CBD sottoutilizzati in case.
Non esiste una percentuale fissa per la riduzione dell’imposta sulla proprietà, che dura 20 anni ed è offerta sia per progetti di riutilizzo adattivo che per ricostruzioni smontabili.
Il sindaco di DC Muriel Bowser ha annunciato il programma alla fine del 2022 e lo ha lanciato con la conversione di un edificio di uffici nel centrale “Triangolo d’oro” della città in 163 unità nel marzo 2024.
“Ha molto senso”, ha detto Leona Agouridis, direttore esecutivo del distretto di miglioramento aziendale del Triangolo, al momento del lancio. “Il centro è il centro di tutto… abbiamo ampi marciapiedi percorribili e infrastrutture di trasporto di livello mondiale. Puoi raggiungere a piedi ristoranti, negozi, la tua palestra, il tuo medico e, naturalmente, il tuo ufficio, che è il nuovo paradigma.”
Il centro di Washington, DC, è un miscuglio. Sono qui da un anno, quindi non l’ho sperimentato prima della pandemia, ma non è certo quello che chiameresti vivace. Le aree più vivaci – con più residenti – circondano il CBD. Tuttavia, c’è molto di più da fare rispetto alla maggior parte dei centri urbani americani.
Ciò che risalta nelle ambizioni del consiglio DC è la loro portata. All’inizio di questo progetto, il centro di Washington contava 25.000 residenti (a seconda di come si definisce l’area) e il suo utilizzo del territorio era per l’87% commerciale e per il 13% residenziale.
Bowser vuole aggiungere 15.000 residenti entro il 2028, con un aumento del 60%, che riequilibrerebbe il DNA del centro nettamente a favore dei residenti in pochi anni. La città ritiene che il 90% di questo obiettivo possa essere raggiunto attraverso il programma Housing in Downtown, che mira a generare 8.400 nuove case.
Si prevede che gli otto progetti sostenuti dal comune annunciati finora produrranno 1.745 nuove unità residenziali, comprese 176 unità abitative a prezzi accessibili. La più grande è la conversione da 750 milioni di dollari di un edificio di uffici vicino a Dupont Circle in 532 case, che ha ottenuto il finanziamento solo un paio di settimane fa e è prevista per la metà del prossimo anno.
Facendo i lavori sul sito questa settimana, Bowser ha detto che l’incentivo alla riduzione delle tasse “sta facendo esattamente quello che pensavamo avrebbe fatto”. A Washington vengono convertiti in case più uffici che in qualsiasi altra città degli Stati Uniti, ad eccezione di New York.
Il Consiglio DC porta avanti questa politica in modo attivo e aggressivo. È un gioco da ragazzi visti i continui cambiamenti nei modelli di lavoro introdotti da COVID. Nel 2014 il tasso di uffici vacanti nel centro di Washington era inferiore al 10% – oggi è pari al 19%. DC ha deciso che il residenziale è il futuro.
Questa spinta è in netto contrasto con ciò che sta accadendo – o meglio, non accadendo – nelle grandi città australiane, dove molti comuni sono determinati a preservare la zonizzazione commerciale.
Guardiano Australia segnalato in ottobre che a Melbourne non sono state presentate domande di sviluppo per convertire edifici per uffici dal 2023. Ma Melbourne ottiene un pass gratuito perché ha già costruito così tante abitazioni nel suo CBD, che ha la vivacità che Washington e altre città cercano.
Sydney non ha scuse del genere. Secondo l’ultimo censimento aveva meno di 17.000 residenti nel CBD – Melbourne ne aveva più di 42.000. E le unità CBD di Sydney sono troppo costose da affittare per i lavoratori chiave, gli studenti e la maggior parte dei giovani.
COME ha riferito la mia collega Julie Power tre mesi fa, ci sono problemi con le conversioni da ufficio a residenziale, tra cui fattibilità, dimensioni del pavimento e conformità con le linee guida sulla progettazione degli appartamenti (che potrebbero essere ridotte con la cooperazione di un governo disponibile).
Ma questi non sono ostacoli in altre città. Tra pochi mesi sarà completata l’Aviator House, il complesso edilizio accanto all’ambasciata australiana. A un isolato dal mio ufficio, è in corso un altro progetto, che non fa parte del programma Housing in Downtown. Un edificio precedentemente appartenente al Dipartimento federale per la sicurezza nazionale verrà trasformato in 264 appartamenti.
Bowser dice che quando ha avviato il programma, i critici le hanno detto che la conversione da ufficio a residenza era impossibile. “Non c’è abbastanza aria, non c’è abbastanza luce, è così difficile, non possiamo farlo”, ricorda che dicevano. “Stiamo dimostrando che questa narrazione è sbagliata. Anche se può essere difficile, è possibile.”
A New York City, le conversioni da uffici a residenze, che una volta erano in media inferiori a 111.000 metri quadrati all’anno, sono aumentate a un tasso annualizzato di 3,1 milioni di metri quadrati nel 2024 e 3,8 milioni di metri quadrati nell’agosto dello scorso anno, con altri 8,2 milioni in cantiere, afferma la società di servizi immobiliari Cushman & Wakefield. La vecchia sede della Pfizer vicino alla Grand Central Station verrà trasformata in 1600 appartamenti – il più grande progetto del genere nel paese.
UN documento della Brookings Institution l’anno scorso ha identificato almeno 12 progetti di conversione da uffici a residenze completati nel centro di Los Angeles e nei quartieri di Koreatown a partire dal 2020, e altri cinque in fase di pianificazione o costruzione.
E secondo l’Illinois Policy Institute, Chicago, che ha un tasso di uffici vacanti del 28%, ha convertito 11 edifici in residenziali, con altri nove in costruzione.
Se i leader delle città e degli stati australiani volessero nuove idee per incentivare l’edilizia abitativa e rivitalizzare i loro CBD, potrebbero fare di peggio che guardare agli Stati Uniti.
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Michael Koziol è il corrispondente dal Nord America per The Age e Sydney Morning Herald. È un ex redattore di Sydney, vicedirettore del Sun-Herald e reporter politico federale a Canberra.Connetti tramite Twitter O e-mail.
