One Triton Square non è un vecchio ufficio. Si tratta di un “motore per l’innovazione e la crescita” ultra-spazioso, un pezzo di “infrastruttura dei talenti”, con terrazze private, servizi a sostegno del benessere e parcheggio per 400 biciclette.
Queste sono alcune delle strutture del lussuoso edificio British Land che sarà la base centrale di Londra dell’azienda tecnologica statunitense Anthropic, produttrice del sistema di intelligenza artificiale (AI) Claude.
Il requisito di tali locali suggerisce che British Land o un altro Real Estate Investment Trust (Reit) potrebbero essere una fonte di innovazione e crescita per il vostro portafoglio, poiché sempre più lavoratori ritornano in ogni tipo di ufficio?
I segnali ci sono, soprattutto se si considera la crescente domanda di blocchi d’élite da parte di gruppi tecnologici. La società di consulenza immobiliare CBRE prevede che questi datori di lavoro aumenteranno l’occupazione degli uffici londinesi dagli attuali 1,5 milioni di piedi quadrati a 4 milioni di piedi quadrati entro il 2033.
In un momento in cui c’è poca nuova offerta, anche le società legali e finanziarie sono alla ricerca di scavi di alta qualità. Entro il 2028, l’agenzia immobiliare Knight Frank afferma che tutti gli uffici di alto livello della City saranno completamente affittati.
Matt Norris, gestore del fondo TM Gravis UK Listed Property, afferma che i Reit che vogliono prosperare in tempi difficili stanno sfruttando la tendenza delle “infrastrutture dei talenti”.
“Infrastruttura dei talenti”: One Triton Square non è un vecchio ufficio: è un “motore per l’innovazione e la crescita” ultra spazioso
Ha detto: ‘Il vecchio campo dell’ufficio era di metratura – il nuovo campo è servizio, qualità ed esperienza.
Se desideri come inquilini attività legate all’intelligenza artificiale in rapida crescita, hai bisogno di uno spazio premium in stile hotel ben progettato e nei codici postali giusti. Si tratta di edifici che attirano i talenti e che aiutano il reclutamento e la produttività.’
La popolarità di tale sistemazione può sembrare sorprendente, data la minaccia apparentemente esistenziale per i posti di lavoro rappresentata dall’intelligenza artificiale.
Il colosso Land Securities Reit da 4,4 miliardi di sterline, che era uno degli attori più potenti nel settore degli uffici, si sta ora spostando verso lo sviluppo commerciale e residenziale.
Ma l’agenzia immobiliare Savills cita uno studio della Banca Centrale Europea che mostra che “le aziende ad alta intensità di intelligenza artificiale tendono ad assumere piuttosto che a licenziare”.
Le società di intelligenza artificiale sembrano convinte che la creatività fiorisca in un ambiente d’ufficio e l’intelligente Reits soddisfa questa posizione, descrivendo un ufficio come un “campus”, con un “atmosfera collegiale”.
Potresti già investire nei titani tecnologici statunitensi. Ma se vuoi dare una possibilità ai Reits che mirano a trasformare le loro fortune fornendo i posti di lavoro potenziati di Londra che queste aziende a spesa libera cercano, ecco la tua guida.
Indirizzi alla moda
One Triton Square si trova nel “Quartiere della Conoscenza”.
Questo è il nome dato alla località che si estende a est da Fitzrovia fino all’area signorile intorno a King’s Cross dove Project Prometheus, il gruppo AI guidato dal fondatore di Amazon Jeff Bezos, sta per stabilire una base nel Regno Unito.
Nell’area si muovono anche Open AI, produttore del sistema AI ChatGPT e DeepMind, una divisione del gruppo Google Alphabet.
Altri punti caldi delle infrastrutture per i talenti includono Silicon Roundabout, vicino a Old Street nell’East London, e Broadgate in the City, un progetto degli anni ’80 che è stato potenziato da British Land trasformandolo in un ambiente confortevole ed eco-consapevole in cui prosperano i talenti tecnologici, legali e finanziari.
Gli affitti più alti compensano le spese di ristrutturazione poiché lo spazio del Quartiere della Conoscenza sta diminuendo.
Hunter Booth di Savills afferma che le aziende di intelligenza artificiale con un focus finanziario sono a caccia nella City, mentre coloro che hanno bisogno di esercitare pressioni si dirigono a Victoria o Westminster per la vicinanza al Parlamento.
Terra britannica
British Land, un membro da 4 miliardi di sterline del FTSE100vanta non solo beni come Broadgate, ma anche il campus Paddington Central e il progetto Canada Water nel sud-est di Londra.
La Reit è anche un operatore leader di parchi commerciali, come Vangarde a York.
Durante la pandemia si pensava che lavorare da casa e fare acquisti online sarebbero diventati la norma. British Land ha adottato un approccio controintuitivo che ha dato i suoi frutti.
In un recente aggiornamento sulle contrattazioni in vista dei risultati dell’intero anno del 20 maggio, Simon Carter, amministratore delegato del British Land, ha affermato che è rimasto poco spazio disponibile negli uffici nelle posizioni giuste “nonostante la continua volatilità macroeconomica”.
Gli affitti degli uffici del British Land sono aumentati del 12% nell’ultimo anno.
Andrew Saunders di Shore Capital e otto degli altri analisti che seguono British Land suggeriscono che gli investitori esistenti continuino a mantenere il titolo, godendo al tempo stesso del rendimento da dividendi del 5,9%.
I restanti sette analisti vedono le azioni a 386p come un ‘acquisto’, con l’obiettivo di aumentare a 450p.
Derwent
Gli uffici di Londra costituiscono circa il 98% del portafoglio di Derwent. La maggior parte di questi edifici si trovano a Fitzrovia e nelle zone limitrofe del West End. Il resto è nell’East London.
Come sottolinea Norris, l’edificio della Derwent’s Network a Fitzrovia offre tutto ciò che un cliente dell’intelligenza artificiale può desiderare, come “strutture per il benessere e sostenibilità di alto livello”. Questo spiega perché è stato completamente pre-affittato per la piattaforma di analisi AI statunitense Databricks.
Nonostante un programma di cessioni volto a ridurre il debito, il prezzo delle azioni di questo FTSE 250 Reit da 1,9 miliardi di sterline è ancora ben al di sotto del valore patrimoniale netto (NAV).
Poiché ciò rappresenta un’opportunità per acquisire alcuni immobili per uffici di alta qualità a un prezzo speciale, sei analisti, tra cui Berenberg, considerano Derwent un “acquisto” agli attuali 1.741 pence, puntando a un prezzo di 2.210 pence. Un gioco per i più avventurosi e pazienti.
Grandi tenute di Portland
Le azioni di Great Portland Estates (GPE) sono crollate del 19% a 302 centesimi quest’anno, a causa dei timori che l’intelligenza artificiale possa distruggere posti di lavoro, il che significherebbe un disastro per gli uffici di FTSE 250 Reit da 1,26 miliardi di sterline a Fitzrovia, Mayfair, City e Midtown (il quartiere di Holborn).
Ma come sottolinea Norris, gli inquilini dell’intelligenza artificiale che desiderano uno spazio centrale di punta ora occupano circa il 12% del portafoglio uffici di GPE. Lo spazio è stato recentemente concesso a Vanta, una piattaforma di intelligenza artificiale e a Quantexa, una società di software di intelligenza artificiale, che potranno godersi la vista sul fiume dalle “terrazze a cascata” nel blocco Delft di Derwent al London Bridge.
Anche in questo caso queste azioni sono destinate a chi ha i nervi saldi per scommettere su una ripresa. Maggiori informazioni sulla svolta della Derwent verranno rivelate nei risultati del 21 maggio. Nel frattempo gli analisti più ottimisti vedono il titolo in rialzo fino a 378p.
Spazio di lavoro
L’aumento della costruzione di infrastrutture per i talenti è una brutta notizia per i fornitori di uffici meno ambiziosi. Il 92% degli uffici pre-affittati nel primo trimestre di quest’anno sono stati realizzati con le migliori sedi di ‘Grado A’, come sottolinea una nuova ricerca di Savills.
Le prospettive pessimistiche per gli uffici intelligenti, ma non d’élite, possono essere viste nel calo del 16% di quest’anno a 334p delle azioni di Workspace Reit.
Le piccole e medie imprese clienti di questo fornitore di spazi flessibili risentono della crisi economica e degli aumenti delle tasse.
Inoltre l’investitore attivista statunitense Boaz Weinstein dell’hedge fund Saba chiede la liquidazione del Reit, che presenta un forte sconto.
La nuova gestione della Reit vuole diventare a bilancio locatore per start-up.
Il broker Jefferies, che considera Workspace un “acquisto”, punta ad un aumento a 424p.
Ciò rappresenta una grande scommessa sul rinnovamento di questo Reit – e sul comportamento donchisciottesco di Weinstein. Ma sempre più lavoratori sono tornati negli uffici e non tutti i datori di lavoro possono accedere alle “terrazze private”.
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