Perché l’inferno immobiliare della California continua a peggiorare, nonostante l’improvviso boom immobiliare

La California ha aggiunto l’incredibile cifra di 677.000 nuove case negli ultimi sei anni, il tutto mentre il numero di residenti si è mosso a malapena, crescendo di appena 39.000 persone. secondo nuovi dati

In superficie, sembra un punto di svolta per lo stato crisi immobiliare di lunga durata. Più case e quasi nessun nuovo residente dovrebbero significare sollievo, ma altri fattori raccontano un’altra storia.

Nonostante l’impennata edilizia, i californiani sono ancora alle prese affitti alle stelleconcorrenza brutale e disponibilità limitata.

Il motivo è più complicato che semplice domanda e offerta – e ha molto a che fare con il modo in cui vivono le persone.

“Anche se lo Stato sta aggiungendo più unità abitative che persone, si trova in un buco così profondo che i recenti successi nell’edilizia residenziale non sono sufficienti a spostare veramente l’ago della bilancia”, Joel Berner, economista senior di Realtor.com, ha detto.

Al centro della questione c’è quello che gli esperti descrivono come un cambiamento demografico silenzioso ma potente: le famiglie si stanno riducendo.

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In termini semplici, non conta solo quante persone vivono in California, ma come vivono. Laddove una volta più persone condividevano un’unica casa, ora sempre più persone scelgono di vivere da sole o in gruppi più piccoli. Ciò significa che lo stesso numero di residenti necessita improvvisamente di molte più unità abitative.

“Meno persone che vivono sotto lo stesso tetto significano che sono necessari più tetti per lo stesso numero di persone”, ha detto Berner, aggiungendo che cambiamenti demografici come questo possono produrre esattamente il modello che la California sta vedendo ora.

Questa tendenza alla divisione delle famiglie è guidata da due forze principali: il calo dei tassi di natalità e l’invecchiamento della popolazione. Meno famiglie allevano figli, mentre un numero maggiore di anziani resta a casa più a lungo, spesso in famiglie più piccole di una o due persone.

Il tasso di natalità della California è vicino al minimo storico, scendendo da 613.000 nel 1992 a circa 420.000 nel 2021, rallentando la crescita della popolazione negli anni a venire. D’altro canto, entro il 2040, si prevede che la popolazione della California di età superiore ai 65 anni crescerà del 59%, passando da 5,7 milioni a oltre 9 milioni.

Il risultato è che le case più grandi vengono effettivamente tolte dal mercato, mentre la domanda aumenta per unità più piccole, appartamenti e prime case, che continuano a scarseggiare.

Allo stesso tempo, la California sta ancora cercando di uscire da un deficit immobiliare che dura da decenni.

Le case che vengono costruite non sono sempre quelle che la maggior parte delle persone può permettersi.

Una quota significativa di nuove costruzioni si rivolge ad acquirenti a reddito più elevato, lasciando ai californiani a reddito medio-basso opzioni limitate. Questa discrepanza continua ad alimentare problemi di accessibilità economica in tutto lo stato.

C’è anche il problema dei posti vacanti, o meglio, della loro mancanza.

In un mercato immobiliare sano, un numero maggiore di unità vuote costringe i proprietari a competere, il che può contribuire a far scendere i prezzi. Ma in California, il tasso di posti vacanti rimane ostinatamente basso.

Il tasso di posti vacanti nello stato è pari ad appena il 4,3%, rispetto al 5,9% a livello nazionale, il che significa che le unità disponibili vanno rapidamente a ruba e il potere sui prezzi rimane saldamente nelle mani dei proprietari.

Tuttavia, ci sono piccoli segnali di progresso.

I giovani adulti – a lungo schiacciati dagli alti costi abitativi – stanno cominciando a formare nuovamente le proprie famiglie dopo anni di ritardi. Si tratta di un segnale provvisorio che l’aumento delle costruzioni potrebbe iniziare ad allentare un po’ la pressione, anche se solo leggermente.

I politici hanno anche adottato misure per aumentare l’offerta, in particolare incoraggiando la costruzione di unità abitative accessorie, o ADU.

“Negli ultimi anni lo Stato ha compiuto progressi significativi dal punto di vista politico nell’incoraggiare la costruzione di ADU, cosa per cui dovrebbe essere lodato”, aggiunge Berner. “Lo Stato ha compiuto sforzi per eliminare le restrizioni locali sugli ADU, il che lo sta aiutando a fornirne sempre di più dove sono maggiormente necessari”.

Ma nonostante questi sforzi, il risultato finale rimane invariato.

“Il ritmo non è abbastanza veloce”, dice.