L’ultimo magnate che si faceva gli affari suoi

David Simon, morto domenica a 64 anni dopo una battaglia contro il cancro al pancreas, è stato l’ultimo della sua specie: un costruttore in un’epoca di chiacchiere, un affarista che lasciava che gli affari parlassero da soli, un miliardario che non ha mai confuso la gestione di una grande azienda con la salvezza del mondo. Ha costruito il più grande impero immobiliare al dettaglio nella storia del commercio americano, ha generato rendimenti superiori al 4.500% per gli azionisti e ha fatto tutto senza firmare una sola lettera aperta, unirsi a una singola coalizione di amministratori delegati o trasformare la sua azienda in un veicolo per la sua politica.

In un’epoca in cui i titani aziendali gareggiavano per superarsi a vicenda – sul clima, sulla giustizia razziale, sulle elezioni – Simon era vistosamente assente dalla parata. Quando l’ondata di promesse del BLM del 2020 ha travolto l’America aziendale, Simon Property Group ha lasciato perdere. La società non ha presentato comunicazioni di lobbying. Simon non ha fatto notizia per la sua politica. Sembra che non sia mai andato nemmeno al World Economic Forum di Davos.

Ciò per cui ha fatto notizia sono stati gli affari e la convinzione implacabile, quasi antiquata, che se costruisci qualcosa di veramente buono, il resto verrà da sé.
Quella convinzione venne costantemente messa alla prova, e per molto tempo i furbi del denaro gli dissero che aveva torto. Il necrologio del centro commerciale americano è stato scritto e riscritto per quasi due decenni. Il commercio elettronico ucciderebbe la vendita al dettaglio fisica. Amazon svuoterebbe i negozi di ancoraggio. La pandemia avrebbe annientato tutto ciò che restava.

Commentatori che non avevano mai negoziato un contratto di locazione o versato una fondazione dichiararono con grande sicurezza che il centro commerciale era un dinosauro, che gli americani avevano smesso di curiosare, che il futuro era un magazzino nel New Jersey e una scatola di cartone a portata di mano. Simone non ci ha mai creduto. Ancora più importante, non ha mai smesso di agire in base alla sua incredulità.
Simon è cresciuto a Indianapolis, figlio di Melvin Simon, che insieme a suo fratello Herbert aveva costruito da zero un’attività di centri commerciali regionali. L’azienda di famiglia era nel suo sangue, ma Simon prima fece una deviazione attraverso Wall Street, conseguendo un MBA alla Columbia University e facendosi le ossa su fusioni e acquisizioni durante uno dei periodi più febbrili di accordi nella storia finanziaria americana. Quando tornò a Indianapolis nel 1990 per entrare nell’azienda di famiglia come direttore finanziario, non era per sentimento. L’attività era a corto di liquidità e piena di debiti, e Simon vide un problema che sapeva come risolvere.
Ha stabilizzato il bilancio, liquidato le cattive partnership e nel 1993 ha guidato la società attraverso un’offerta pubblica iniziale che ha raccolto quasi un miliardo di dollari – all’epoca la più grande IPO REIT della storia. Due anni dopo, a 33 anni, divenne amministratore delegato. Avrebbe mantenuto l’incarico per trent’anni, attraversando recessioni e pandemie e le infinite previsioni sulla fine del suo settore, e lo avrebbe lasciato solo quando non avesse avuto scelta.
Ciò che seguì furono tre decenni di espansione incessante in un momento in cui la saggezza convenzionale continuava a insistere che il centro commerciale stesse morendo. La risposta di Simon alla morte dei centri commerciali è stata quella di possederne di più, migliorarli e trasformarli in destinazioni anziché semplici corridoi commerciali. Mentre altri si ritiravano, lui ha investito, aggiungendo alle sue proprietà inquilini di lusso, ristoranti esclusivi, centri fitness e concetti di intrattenimento, scommettendo che gli americani volevano ancora un posto dove andare, quell’esperienza avrebbe attirato il traffico pedonale che la vendita al dettaglio pura non poteva. Aveva ragione più spesso di quanto ci si aspettasse, e aveva ragione più a lungo di quanto si prevedesse.
Il suo record di acquisizioni era sconcertante. Durante il suo mandato, ha speso più di 40 miliardi di dollari acquistando rivali e assemblando un portafoglio di 250 proprietà che si estendono su 206 milioni di piedi quadrati in Nord America, Europa e Asia. L’elenco delle società che ha assorbito si legge come una storia del settore immobiliare commerciale americano: DeBartolo Realty, Corporate Property Investors, Chelsea Property Group, Mills Corporation, Taubman Centers. Ogni accordo veniva concluso alle sue condizioni, e molti furono abbandonati quando il prezzo non era giusto: una disciplina che salvò l’azienda dal destino dei concorrenti che pagavano più del dovuto e alla fine crollarono a causa dei debiti.
Forse l’elemento più distintivo della sua strategia è stato ciò che ha fatto con i rivenditori stessi. Mentre i grandi magazzini e i centri commerciali di base dichiaravano bancarotta a ondate – vittime dell’e-commerce, cambiamenti dei gusti e anni di investimenti insufficienti – Simon non si limitava ad aspettare i sostituti. Insieme ai soci, ha acquisito a titolo definitivo i marchi in difficoltà: Aéropostale, Nautica, Eddie Bauer, JC Penney, Forever 21, Lucky Brand, Brooks Brothers. La logica era semplice e poco sentimentale. Le vetrine vuote danneggiano il valore degli immobili. Possedere gli inquilini significava controllare i posti vacanti. Quella che ad alcuni sembrava un’ancora di salvezza per i rivenditori in difficoltà era, per Simon, un gioco immobiliare. Ha funzionato quasi sempre.
Il suo stile di negoziazione era leggendario nel settore: feroce, esigente e difficile da dimenticare da chi stava dall’altra parte del tavolo. Era noto per la sua attenzione ai dettagli, la sua intolleranza per la negligenza e la sua capacità di abbandonare un accordo che non soddisfaceva i suoi termini, per quanto tempo avesse impiegato per perseguirlo. Sapeva anche essere generoso e leale con coloro che si guadagnavano il suo rispetto. Le persone che hanno lavorato con lui per decenni descrivono qualcuno per cui era difficile lavorare e più difficile da dimenticare. Era, per sua stessa ammissione, un amministratore delegato prepotente – e lo disse senza scuse, alla maniera di un uomo che aveva visto più leader diplomatici produrre risultati peggiori.
Nonostante tutto, Simon ha tenuto per sé la sua politica. La pressione sui principali amministratori delegati affinché assumessero posizioni pubbliche su ogni controversia culturale e politica si intensificò durante il suo mandato, raggiungendo una sorta di culmine negli anni precedenti la sua morte. Sembra che l’abbia considerata una distrazione e forse anche un’abdicazione al dovere fiduciario. L’azienda ha fatto pressioni inutilmente. Simon non era un sostenitore delle cause del momento o un segnalatore di virtù d’avanguardia. Non era un uomo di Davos e non si è presentato all’Aspen Ideas Festival. Quando ha partecipato a grandi eventi, come la Milken Global Conference, ha parlato della sua attività e ha difeso la vitalità dei centri commerciali fisici contro i perenni profeti di sventura. Quando rivali e colleghi firmavano assegni per cause e pubblicavano dichiarazioni sincere sui siti Web aziendali, Simon si concentrava sui tassi di locazione, sugli inquilini di riferimento e sugli obiettivi di acquisizione. Era, nel suo modo tranquillo, una forma di integrità.
Le sue donazioni di beneficenza riflettevano convinzioni personali piuttosto che posizioni politiche. La fondazione della famiglia Simon ha donato all’istruzione superiore, alle arti, alle cause sanitarie e alle organizzazioni ebraiche. Quando la sua famiglia annunciò la sua morte, diresse donazioni commemorative all’Anti-Defamation League, all’American Jewish Committee, alla UJA Federation di New York e alla Foundation to Combat Antisemitism. Le scelte dicevano qualcosa su ciò che contava davvero per lui – e cosa no.
A Simon è stato diagnosticato un cancro al pancreas nel 2024 e ha continuato a gestire l’azienda durante il trattamento, a volte conducendo affari dal suo letto d’ospedale. Aveva trascorso anni preparando il figlio maggiore Eli, entrato in azienda nel 2019 e assumendo un ruolo in espansione, a succedergli. Il consiglio ha nominato Eli Simon CEO e presidente in carica il giorno dopo la morte di suo padre. La dinastia continua. Se il tipo lo faccia è meno certo.
Dall’IPO della società, le azioni di Simon Property Group hanno generato rendimenti totali superiori al 4.500%. I centri commerciali sono ancora in piedi. In un’epoca di miliardari politicamente attivi e amministratori delegati che sembravano credere che il loro vero lavoro fosse quello di dare lezioni a tutti noi, David Simon ha invece trascorso trent’anni a costruire qualcosa. Sembra aver capito, meglio di chiunque altro della sua generazione, che per l’amministratore delegato di un’azienda pubblica questo era sufficiente. Questo era, in effetti, il punto.
Lascia la moglie Jackie, i loro cinque figli – Eli, Rebecca, Hannah, Sam e Noah – e sette nipoti. Lascia dietro di sé 250 proprietà e 206 milioni di piedi quadrati di spazio dove gli americani ancora vanno a curiosare, a mangiare, a riunirsi: prova, ostinata e duratura, che aveva ragione.