Costruisci alloggi a prezzi accessibili, paga un prezzo

San Luis Obispo ha un problema abitativo. Chi ha provato ad affittare o comprare lì ultimamente lo sa già.

La città universitaria della California centrale si colloca costantemente tra i mercati immobiliari più costosi del paese. Esclude i giovani professionisti, le giovani famiglie e chiunque non abbia messo radici lì anni fa.

Qualcosa deve cambiare.

Quindi, quando tre amici di lunga data hanno deciso di prendere parte alla soluzione, penseresti che la città avrebbe spalancato le braccia.

John Ruda, chiropratico, Rami Zarnegar, oculista, e Jordan Knauer, agente immobiliare, messo in comune le proprie risorse e il loro spirito positivo per l’acquisto di una proprietà fatiscente e inabitabile in Johnson Avenue.

Lo demolirono, suddivisero il lotto e costruirono quattro nuove case, ciascuna con annessa unità abitativa accessoria.

Dove prima c’erano zero case vivibili, ora ce n’erano otto. Questo è esattamente il tipo di iniziativa privata che le città dicono di volere.

Quello che hanno ottenuto invece è stato un conto di quasi $ 100.000.

Nell’ambito della “Politica Inclusiva sugli Alloggi” di San Luis Obispo, la città ha informato Ruda, Zarnegar e Knauer che dovevano versare 98.900 dollari al fondo per gli alloggi a prezzi accessibili della città, oppure vincolare con atto una delle loro case di nuova costruzione e sbarazzarsene con una vendita forzata.

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La costruzione di ogni casa è costata circa $ 1.325.000. Di fronte a quella scelta, i tre amici pagarono la quota protestando nel settembre 2024 e continuarono a costruire.

Successivamente hanno chiesto il rimborso. La città ha detto no.

Ora stanno facendo causa e io sono il loro avvocato.

Il caso merita di essere seguito da vicino.

L’argomento legale al centro della loro causa non è complicato.

La Corte Suprema degli Stati Uniti sostiene da tempo che quando il governo richiede alle persone di rinunciare a denaro o proprietà come condizione per ottenere un permesso di sviluppo, tale richiesta deve effettivamente riguardare qualche danno creato dallo sviluppo.

Altrimenti, come ha affermato la Corte Suprema, la condizione non è altro che “un vero e proprio piano di estorsione”.

Recentemente, nel 2024, la corte ha riaffermato all’unanimità, nel caso Sheetz v. County of El Dorado, che queste tutele si applicano a tutte le tariffe per i permessi, indipendentemente dal fatto che le tariffe siano imposte dal legislatore o dal processo amministrativo.

La domanda, quindi, è semplice: costruire otto nuove case a San Luis Obispo causa un problema di alloggi a prezzi accessibili?

I querelanti, rappresentati gratuitamente dalla Pacific Legal Foundation, affermano che la risposta è ovviamente no. Aggiungere più case a un mercato in cui le case scarseggiano crea alloggi Di più conveniente, non meno.

Lo studio della città, che ha commissionato per giustificare il suo compenso, si basa su un ragionamento assurdo: le nuove case portano più residenti, quei residenti spendono soldi, quella spesa genera posti di lavoro, quei posti di lavoro sono occupati da dipendenti, quei dipendenti hanno bisogno di un posto dove vivere, e quindi i nuovi costruttori di case devono soldi alla città.

Seguendo questa logica si potrebbe pensare che lo sviluppo commerciale, che è più direttamente correlato all’occupazione, debba affrontare il problema più alto tariffe rispetto ai progetti residenziali. Ma per qualche motivo, le tariffe per lo sviluppo commerciale sono più basse.

La posizione della città secondo cui la costruzione di più case rende gli alloggi meno accessibili riesce ad essere sia economicamente arretrata che costituzionalmente sospetta.

Chiunque abbia una familiarità di base con l’economia sa che quando si costruisce di più, generalmente diventa più economico. Questo vale per le automobili, il cibo e, sì, anche per l’edilizia abitativa.

Le nuove unità a tasso di mercato alleviano la pressione sui titoli più vecchi e più economici assorbendo i residenti con reddito più elevato che altrimenti competerebbero per gli appartamenti più economici.

Lo studio assurdo della città non è riuscito a spiegare nulla di tutto ciò.

C’è anche qualcosa di fondamentalmente sbagliato nell’alternativa offerta dalla città. A Ruda e ai suoi soci è stato detto che avrebbero potuto evitare la tassa vendendo una delle loro case a circa un terzo del suo costo, con l’acquirente selezionato dalla città e con restrizioni sull’atto della durata di un minimo di 45 anni (non esiste un termine massimo).

Questa non è davvero un’alternativa. La scelta tra pagare 100.000 dollari e regalare un bene da un milione di dollari non è una scelta; è una trappola con due porte.

Ciò non significa che gli alloggi a prezzi accessibili non siano una vera preoccupazione. Lo è assolutamente. Ma non è possibile rendere le case più accessibili rendendone più costosa la costruzione.

Invece di aumentare i costi per i costruttori, la città dovrebbe semplificare il loro lavoro rimuovendo le barriere normative alla creazione di nuovo patrimonio abitativo.

La politica della città non fa altro che scoraggiare esattamente gli investimenti privati ​​di cui i suoi residenti hanno bisogno. E quando la tariffa non ha alcuna relazione significativa con gli eventuali danni causati dal progetto, oltrepassa una linea costituzionale.

Ruda, Zarnegar e Knauer hanno fatto qualcosa di veramente buono per la loro comunità. Hanno sostituito un pugno nell’occhio inabitabile con otto nuove case in una città che ne aveva un disperato bisogno.

Per questo gli è stata comminata una sanzione di 100.000 dollari. San Luis Obispo può fare meglio di così – e i tribunali potrebbero presto essere d’accordo.

David Deerson, che rappresenta i querelanti Ore contro Città di San Luis Obispo, è un avvocato specializzato in diritti di proprietà della Pacific Legal Foundation.