Appelbaum: Escludere gli investitori non risolverà la crisi immobiliare

Il presidente Donald Trump preferisce un capro espiatorio utile e, mercoledì, ne ha scelto uno da incolpare per la crisi immobiliare della nazione: gli investitori che stanno acquistando un gran numero di case unifamiliari e le gestiscono come proprietà in affitto.

Trump ha scritto su Truth Social che sta adottando misure per impedire tali acquisti come parte di un programma più ampio per rendere le case nuovamente accessibili. Ha detto che “le persone vivono nelle case, non nelle aziende”. Ha detto che fornirà maggiori dettagli tra due settimane, quando visiterà Davos, una località sciistica svizzera non nota per i suoi alloggi a prezzi accessibili.

Ma non c’è bisogno di aspettare i dettagli. I proprietari non sono la causa della crisi immobiliare della nazione, e qualsiasi piano che riduca gli investimenti nell’edilizia abitativa non farà altro che peggiorare le cose.

La crisi è un problema semplice con una soluzione complicata. Il problema è che gli Stati Uniti non hanno abbastanza alloggi. La parte difficile è costruire di più. È certamente più facile, e forse una politica migliore, parlare di bloccare gli investitori, o di imporre controlli sugli affitti, o di cacciare gli immigrati fuori dal paese, ma niente di tutto ciò servirà allo scopo. Il modo per rendere gli alloggi più accessibili è costruire più alloggi.

L’edilizia non si è mai ripresa del tutto dalla crisi finanziaria del 2008. Da allora, la popolazione è cresciuta più velocemente dell’offerta di nuove abitazioni, e il risultato è un grande gioco delle sedie musicali con sedie a sufficienza. Anche se le stime variano, gli esperti generalmente concordano sul fatto che abbiamo bisogno di milioni di nuove unità abitative per colmare il divario. Up for Growth, un think tank focalizzato sulla carenza, stima la cifra a 3,78 milioni.

Mezzo cotto

A quasi un anno dal suo insediamento, Trump non ha ancora presentato alcun piano significativo per aumentare la costruzione di alloggi. Invece ha offerto una serie di idee incomplete, come a novembre, quando ha suggerito sulla sua piattaforma di social media che la sua amministrazione potrebbe introdurre un mutuo ipotecario di 50 anni.

La sua minaccia di vietare gli investitori istituzionali è l’ultimo esempio. Come spesso accade, Trump non propone una vera politica con dettagli concreti. Sta dicendo cose che pensa che la gente voglia sentire, anche se provengono dal programma politico dei progressisti che ama odiare.

Non è nemmeno chiaro se Trump abbia il potere di vietare gli acquirenti istituzionali, né se il Congresso sarebbe d’accordo nel portare avanti l’idea. Per il bene di questo saggio, tuttavia, trattiamola come un’idea reale. Facciamo finta, ad esempio, che Trump intenda approvare un disegno di legge presentato nel 2022 dal deputato Adam Smith, D-Wash., che impone un’imposta del 100% sugli acquisti di case unifamiliari da parte di qualsiasi società con un patrimonio pari o superiore a 20 milioni di dollari.

La prima cosa da sapere è che una proposta del genere non impedirebbe la maggior parte degli acquisti di case unifamiliari da utilizzare come immobili in affitto. Nel 2022, l’Urban Institute ha stimato che gli investitori istituzionali possedevano 574.000 case unifamiliari. Si tratta di meno dell’1% delle case unifamiliari del paese e di meno del 5% degli affitti unifamiliari. In altre parole, la maggior parte delle case in affitto sono di proprietà di piccoli proprietari.

Un divieto potrebbe avere alcuni vantaggi. Una minore concorrenza da parte degli investitori potrebbe spingere i venditori ad accettare prezzi più bassi; gli acquirenti potrebbero avere maggiori probabilità di risiedere nelle case, piuttosto che affittare le proprietà.

Ma punirebbe gli affittuari. L’aumento degli investimenti istituzionali nelle case unifamiliari è meglio inteso come una sostituzione post-crisi dei mutui subprime. Standard di credito più severi significano che milioni di americani non possono più ottenere prestiti per acquistare case. I proprietari istituzionali consentono alle persone di vivere negli stessi luoghi ma come affittuari.

Sarebbe meglio espandere i prestiti? Potrebbe esserci l’istinto di dire di sì. Gli americani generalmente considerano la proprietà della casa come un fine in sé, come un mezzo per creare ricchezza e come l’elemento base di comunità stabili. Ma la crisi immobiliare ha dimostrato che le case acquistate con i mutui subprime fornivano solo l’illusione della proprietà. I mutuatari non hanno creato equità, né hanno creato comunità durature.

Dare opzioni agli affittuari

Le profonde tasche degli investitori istituzionali non si limitano a fornire più opzioni agli affittuari. Stanno anche fornendo una nuova fonte di capitale per i costruttori di case. Le aziende possono vendere l’inventario in eccesso alle società di noleggio, il che consente loro di costruire in modo più aggressivo. E, in alcuni casi, stanno costruendo case per società di noleggio. L’anno scorso, il costruttore di case DR Horton ha completato una lottizzazione di 72 case unifamiliari fuori Tallahassee, in Florida, chiamata Cypress a Wesley Park. Ha affittato le case e poi ha venduto il tutto a una società di investimento chiamata Topaz Capital Group.

Nessuno batterebbe ciglio se si trattasse di un condominio di 72 unità chiamato Cypress a Wesley Park.

In effetti, è importante ricordare che la proprietà istituzionale delle case non è una novità. I proprietari istituzionali sono una presenza molto più ampia e consolidata nel mercato degli appartamenti. Il più grande proprietario nazionale di case in affitto unifamiliari, Invitation Homes, possedeva o gestiva circa 110.000 proprietà a settembre, ovvero molte case. Si tratta anche di circa un decimo del numero di appartamenti posseduti o gestiti dal più grande proprietario della nazione, Greystar.

Il mercato degli appartamenti offre un avvertimento. Il Dipartimento di Giustizia ha recentemente rotto un accordo in cui, secondo lui, molti dei più grandi proprietari di appartamenti, tra cui Greystar, stavano collaborando attraverso un servizio di determinazione dei prezzi di terze parti, RealPage, per aumentare gli affitti. In alcune aree metropolitane, soprattutto nella Sun Belt, gli investitori istituzionali hanno acquistato un numero sufficiente di case unifamiliari per impegnarsi potenzialmente in imbrogli simili. È qualcosa che i regolatori devono tenere d’occhio.

Ma torniamo al quadro generale. Ecco una cartina di tornasole che puoi utilizzare ogni volta che i politici dicono di avere un’idea per rendere gli alloggi più accessibili: si tradurrà in una maggiore costruzione di alloggi?

Aiuta solo se la risposta è sì.

Binyamin Appelbaum scrive di affari ed economia per il comitato editoriale del New York Times.