Il cielo è il limite per gli affitti degli uffici nei grattacieli di Manhattan, dopo che nel 2025 si è registrato un record di 313 locazioni a partire da 100 dollari al metro quadrato. Alcuni addetti ai lavori del settore hanno affermato che nuovi affitti fino a 250 dollari sono a portata di mano, ma hanno anche avvertito che la bolla del C-Note potrebbe scoppiare.
Secondo l’analisi di fine anno delle transazioni di livello superiore di JLL, gli affari da $ 100 in su sono stati conclusi in 125 edifici, rispetto al conteggio di 85 del 2024. Il volume totale di 9,9 milioni di piedi quadrati realizzati a questi prezzi ha superato di poco i 9,8 milioni dell’anno precedente.
JLL ha rifiutato di discutere di inquilini specifici. Ma fonti di intermediazione esterne hanno detto a Realty Check che One Vanderbilt di SL Green ha ottenuto il prezzo più alto su base per piede quadrato per il secondo anno consecutivo. Kyndryl, un fornitore di servizi infrastrutturali, ha firmato per la cifra sbalorditiva di 305 dollari psf per minuscoli 6.300 piedi quadrati.
Il fenomeno dei super prezzi si basa sul desiderio degli inquilini di alloggi premium con vista dai piani alti ad ogni costo. Riflette anche la solida scena commerciale in cui la forte domanda e la diminuzione dell’offerta hanno ridotto la disponibilità complessiva di Manhattan da quasi il 20% di un anno fa al 13,2%, secondo JLL – e molto più ristretta su Park Avenue, il World Trade Center e nell’area di Hudson Yards.
“Il volume degli affari da oltre 100 dollari rappresenta un terzo di tutte le firme di contratti di locazione a Manhattan nel 2025”, ha affermato Cynthia Wasserberger, vicepresidente e responsabile della ricerca di JLL, che ha scritto il rapporto con Margaux Kelleher.
Le aziende del settore tecnologico, dei media e dell’informazione hanno dominato con il 31% di tutte le transazioni di alto livello.
“I premi di locazione sono determinati dall’estrema scarsità dell’offerta, dai costi di nuova costruzione e dall’effetto marea montante, mentre concessioni come l’affitto gratuito, il miglioramento degli inquilini e i contributi per la costruzione degli interni rimangono sani”, ha affermato Wasserberger. “Non è esagerato presumere che nel 2026 un numero maggiore di edifici di alto livello cercherà affitti nella fascia di oltre 200 dollari con maggiore frequenza”.
Il valore di riferimento di $ 100, un tempo sfuggente, è diventato la norma nelle località premium nel 2025. Gli affitti di livello superiore iniziano almeno il 15% più costosi rispetto alla media di Manhattan di circa $ 85 psf.
Tra le “richieste” c’erano $ 120 psf a 500 Park Ave.; $ 105-110 al 75 Rockefeller Plaza; $ 100 e più al 330 Madison Ave.; $ 140 e $ 170 psf in diverse parti di 320 Park Ave.; e $ 135 al 54esimo piano di 30 Rock.
Anche così, un intermediario di inquilini non presente presso JLL ha commentato: “Potremmo essere vicini al tetto massimo degli affitti che si possono ottenere. Vedo respingimenti da parte di alcuni clienti che si oppongono ai numeri anche per spazi molto piccoli”.
JLL non identificherebbe gli inquilini per nessuno dei nuovi contratti di locazione. Ma fonti esterne di brokeraggio e proprietari hanno detto a Realty Check che gli impegni di grandi dimensioni includevano MGX e Truist, che hanno firmato ciascuno per più di $ 200 per piede quadrato presso 50 Hudson Yards di Related. Current, una società di servizi fintech di mobile banking, ha pagato oltre $ 100 psf presso Vornado’s 2 Penn.
Altri che hanno sborsato un sacco di soldi sono stati i 138.399 piedi quadrati di Monday.com al 225-233 Park Ave. South; Trasferimento di 41.000 sf della Banca dell’India al 425 Park Ave.; e l’espansione di 24.130 sf di Shopify all’85 Tenth Avenue.
Gli affitti richiesti superano i 200 dollari al 9 West 57th St., dove Soloviev Group ha annunciato tre nuovi inquilini nel 2025 per un totale di oltre 40.000 piedi quadrati: Hess Group, Beaconlight Capital e Platinum Equity Advisors.
Al Seagram Building al 375 Park Ave., dove anche gli affitti partono da 200 dollari, è stato segnalato un rinnovamento e un’espansione da parte di Mubadala Investment nell’ordine dei 250 dollari psf.
Wasserberger di JLL ha previsto: “Mentre la disponibilità di spazio continua a diminuire, gli affitti aumenteranno per gli spazi più importanti anche se nuove costruzioni raggiungono il mercato.
Ma ha avvertito: “La domanda è se gli inquilini continueranno a considerare questi affitti sostenibili, o se cercheranno alternative”.
