La maggior parte dei cacciatori di case trascorrono anni a risparmiare per quello che pensano sarà il costo maggiore per l’acquisto di una casa: l’acconto. Ma lo è lontano dall’ultimo assegno che scriveranno durante il processo di acquisto della casa.
Il reale bilancio i busters sono le cose che non vedi arrivare, come le commissioni dovute alla chiusura o i costi prepagati richiesti dal tuo prestatore.
È facile che queste spese non vengano notate perché sono suddivise tra parti diverse e non ricevono lo stesso tipo di copertura dei costi tradizionali, come compensi dell’agenteper esempio: fallo.
Quindi abbiamo chiesto ad esperti immobiliari di elencare gli elementi pubblicitari che più spesso colgono di sorpresa gli acquirenti. Il loro consiglio è stato schietto: budget superiore al “contante per chiudere”.
Costruisci invece un budget per ciò che accade il giorno di chiusura e il tuo primo anno di attività proprietà della casa. Ecco cosa includere.
1. Spese di chiusura oltre l’acconto
“Gli acquirenti spesso sottovalutano i costi totali di chiusura come un insieme, non solo le singole commissioni. Ciò include le commissioni del prestatore, l’assicurazione del titolo, il deposito a garanzia, le spese di registrazione, i pagamenti anticipati tassee un’assicurazione prepagata per i proprietari di case”, afferma Ravi Velampally, il fondatore di Rete di acquisto domestico.
Ha ragione riguardo al problema del bundle. I singoli addebiti dei costi di chiusura sembrano piccoli presi isolatamente – una commissione di creazione dello 0,5% o un addebito sul rapporto di credito di $ 30 – ma si sommano rapidamente, soprattutto perché colpiscono tutti allo stesso tempo, subito dopo che i tuoi risparmi sono probabilmente esauriti dall’acconto.
Nel complesso, i costi di chiusura spesso si aggirano tra il 2% e il 5% del prezzo di acquisto, secondo Freddie Mac.
Su una casa da $ 400.000, sono circa $ 8.000 – $ 20.000 prima di acquistare un singolo mobile.
Il tuo prestatore può aiutarti a stimare queste spese con una stima cash-to-close. Ricorda solo che il tuo budget non dovrebbe fermarsi qui.
2. Tasse e commissioni sui trasferimenti
Per gli acquirenti di condomini (e soprattutto di cooperative), esiste una seconda categoria di costi che non ha nulla a che fare con il prestatore: tasse e spese di costruzione innescate dal trasferimento stesso.
Nei mercati ad alto costo, queste tariffe possono rivaleggiare con la spesa prevista per riparazioni o traslochi.
Le tasse di trasferimento vengono addebitate dalla città o dallo stato quando una proprietà cambia di mano.
Non tutte le giurisdizioni li addebitano e le tariffe, così come chi è responsabile del pagamento, possono variare.
In New Yorkad esempio, l’imposta statale sui trasferimenti è generalmente a carico del venditore, ma può essere negoziata. Nei nuovi sviluppi, non è insolito vedere i costi spostati sull’acquirente.
Per capire come funzionano queste tasse, supponiamo che tu abbia acquistato un condominio da $ 500.000 a New York City. La tassa sul trasferimento di proprietà immobiliari (RPTT) della città addebita l’1% quando il prezzo è pari o inferiore a $ 500.000. Ciò aggiunge ulteriori $ 5.000.
Lo stato poi aggiunge una tassa sui trasferimenti di 2 dollari per 500 dollari di corrispettivo (effettivamente lo 0,4%), aggiungendo 2.000 dollari, per un totale di 7.000 dollari di costi aggiuntivi prima di eventuali commissioni a livello di edificio.
E tieni presente che, una volta superato il prezzo di acquisto di $ 500.000, il tasso RPTT residenziale della città aumenta all’1,425%.
Poi ci sono commissioni di trasferimento addebitate dall’edificio stesso, di solito attraverso un HOA o un consiglio cooperativo.
Possono presentarsi in diversi modi: alcune associazioni addebitano un importo forfettario, altre lo calcolano come percentuale del prezzo di vendita.
E alcuni edifici richiedono un “capitale circolante” o un “contributo di capitale” alla chiusura, in genere da uno a tre mesi di spese comuni. (Se le quote sono di $ 600 al mese, si tratta di ulteriori $ 600-$ 1.800 dovuti immediatamente.)
Nel loro insieme, queste spese aggiuntive possono facilmente aggiungere $ 10.000 o più al tuo acquisto.
Ma non tutti gli stati, le città o gli edifici sono soggetti a queste commissioni, quindi assicurati di discuterne con il tuo agente immobiliare o avvocato prima di presentare un’offerta.
3. Riparazioni immediate
La casa stessa può richiedere contanti molto prima del tuo primo pagamento del mutuo è addirittura dovuto.
E a differenza degli aggiornamenti che puoi posticipare, molte soluzioni di trasloco sono di tipo poco affascinante e non facoltativo: problemi di sicurezza, assicurazione o vivibilità che possono far deragliare una chiusura.
Questo perché la maggior parte degli istituti di credito non finanzierà un mutuo se la proprietà presenta gravi difetti (si pensi a gravi problemi del tetto, problemi strutturali o rischi che rendono la casa non assicurabile).
Quando ciò accade, la fattura di riparazione diventa una condizione di chiusura, pagata dal venditore, dall’acquirente o da entrambi.
“Anche i venditori provano frustrazione perché gli acquirenti hanno sempre meno riserve di liquidità e spesso hanno bisogno di un credito del venditore per rendere possibile la transazione”, afferma Marisa Simonetti di Vendi casa velocemente MN. “Non è avidità, è bisogno.”
Quindi, se stai acquistando qualcosa di meno che veramente chiavi in mano, pianifica una riserva per le riparazioni oltre ai tuoi soldi per chiudere. Se il venditore non può o non vuole coprire le riparazioni necessarie attraverso delle concessioni, potresti dover portare più soldi sul tavolo o essere pronto a camminare.
4. Costi di manutenzione
Simonetti consiglia inoltre agli acquirenti di iniziare a stanziare fondi per la manutenzione già al momento della stesura dell’offerta.
“Si prevede che anche i costi di manutenzione aumenteranno”, avverte.
Quindi, invece di considerare la manutenzione come un evento una tantum, gli acquirenti dovrebbero considerarla come la base del loro budget.
Una regola empirica utilizzata da molti proprietari di case e professionisti è circa dall’1% al 4% del valore della casa all’anno, con le case più nuove che tendono a cadere verso la fascia bassa e le case più vecchie verso la fascia alta, secondo Fannie Mae.
Su una casa da 400.000 dollari, si tratta di circa 4.000-16.000 dollari all’anno – o circa 335-1.335 dollari al mese – prima che si presenti una vera “sorpresa” (come uno scaldabagno rotto o una lavastoviglie rotta).
5. Traslocatori
“Una delle spese più grandi che gli acquirenti dimenticano di preventivare è il costo dei traslochi. Dovrebbe essere una voce a parte, ma molte volte gli acquirenti se ne dimenticano completamente finché non prenotano i traslochi subito dopo aver stipulato un contratto”, afferma Kati Spaniak di eXp Realtà.
A livello nazionale, il costo per assumere traslocatori professionisti è in media di circa $ 1.707, con molti traslochi locali che costano all’incirca Da $ 880 a $ 2.563a seconda delle dimensioni della casa, se ci sono scale o ascensori e quanto ti muovi.
Anche se hai intenzione di fare da solo alcune parti del trasloco, costruisci un cuscino per l’imballaggio delle forniture e la logistica dell’ultimo minuto. I costi di trasloco tendono ad aumentare una volta fissata la data di chiusura.
Budget oltre l’acconto
Il filo conduttore di tutti e cinque i costi è la tempistica. Questi costi si raggruppano quando hai la minima flessibilità, subito dopo che la tua offerta è stata accettata, al tavolo di chiusura e nei primi mesi di proprietà.
Anche se la soluzione (pianificare queste spese in anticipo) non è complicata, richiede disciplina e una certa previdenza.
Chiedi al tuo prestatore una stima dettagliata della chiusura anticipata dei contanti, richiedi un elenco scritto di eventuali spese di costruzione se stai acquistando un condominio o una cooperativa e mantieni una riserva separata per il primo anno per riparazioni, manutenzione e il trasloco stesso.
Se non riesci a portare comodamente entrambi i numeri (il totale del giorno di chiusura e il cuscino del primo anno), potrebbe essere un segno che devi rinegoziare, continuare a fare acquisti o modificare il prezzo di acquisto prima di essere bloccato.
