A causa del doppio problema dei prezzi elevati delle case e dei tassi di interesse elevati, il ribaltamento delle case ha sofferto ultimamente. Ma la situazione potrebbe cambiare, poiché un nuovo rapporto mostra che i margini di profitto del flipper sono in aumento per la prima volta in quasi due anni.
Il margine di profitto tipico per una casa capovolta ha raggiunto il 25,4% nel primo trimestre del 2026, rispetto al 24,7% del trimestre precedente, che ha segnato il suo punto più basso dal 2008, secondo il rapporto trimestrale sulla casa ribaltata della società di analisi dei dati immobiliari ATTOM.
“Il primo aumento dei rendimenti ribaltabili in quasi due anni è un segnale positivo per gli investitori”, ha affermato in una nota il CEO di ATTOM, Rob Barber.
“Il mercato rimane molto più competitivo rispetto agli anni di picco dei profitti, ma i guadagni di questo trimestre suggeriscono che le condizioni potrebbero stabilizzarsi. Il successo dipende ancora in larga misura dalle dinamiche del mercato locale, con alcune aree metropolitane che producono rendimenti elevati mentre altre rimangono luoghi difficili da invertire in modo redditizio.”
L’ultima volta che si è verificato un aumento da un trimestre all’altro è stato all’inizio del 2024, quando il ritorno sull’investimento tipico a livello nazionale era intorno al 35%. L’aumento osservato nell’ultimo trimestre, anche se inferiore a un punto percentuale, pone fine a sette trimestri consecutivi di declino.
Per gli home flipper, potrebbe rappresentare una gradita inversione delle tendenze recenti.
Quando i prezzi medi di vendita delle case hanno raggiunto il picco lo scorso anno, l’investitore medio ha visto i propri profitti lordi – la differenza tra il prezzo medio di rivendita e il prezzo medio originariamente pagato – ridursi a soli 65.981 dollari, rispetto ai 77.000 dollari dell’anno precedente, secondo ATTOM.
Allora cosa c’è dietro questo leggero aumento? Si tratta davvero di abbassare i prezzi delle case? Il barbiere di ATTOM dice che non necessariamente.
“Sebbene un certo allentamento della pressione sui prezzi possa aver aiutato i margini, i dati suggeriscono che questo aumento è più una questione di stabilizzazione che un ampio cambiamento del mercato”, dice Barber a Realtor.com®.
“I rendimenti sono ancora al di sotto dei livelli dello scorso anno e, con tempi di attesa più lunghi e ampie variazioni tra i mercati, ciò indica che gli investitori si stanno adattando a condizioni più difficili piuttosto che beneficiare di un calo significativo dei prezzi delle case”.
Dove i flipper possono prosperare, oppure no
Secondo il rapporto, la redditività variava ampiamente all’interno del paese, con alcune aree metropolitane che hanno generato forti rendimenti mentre diversi importanti mercati del Texas hanno registrato solo guadagni irrisori.
Pittsburgh, la metropolitana con il più alto ritorno sull’investimento, ha sconfitto Austin, Texas, che aveva il più basso. Non è un caso che Pittsburgh abbia un prezzo medio accessibile di $ 250.000, mentre quello di Austin è di $ 475.000. Quando si tratta di ribaltare, il prezzo conta.
Le aree metropolitane (con una popolazione superiore a 1 milione) con i maggiori margini di profitto tipici sono state, nell’ordine: Pittsburgh (85,9%); Buffalo, New York (84%); Virginia Beach, Virginia (74,9%); Baltimora (65,9%); e Filadelfia, (62%).
“Nei mercati a basso prezzo, gli investitori hanno più spazio per creare valore perché i loro costi iniziali sono inferiori, ma la domanda degli acquirenti rimane solida, soprattutto tra i consumatori più sensibili al prezzo”, spiega Barber. “Lo si può vedere in aree metropolitane come Pittsburgh, Buffalo e Filadelfia, dove la forte domanda combinata con costi di acquisizione più gestibili sta contribuendo a generare alcuni dei rendimenti più alti del paese”.
I margini di profitto più ristretti tendevano ad essere raggruppati nello Stato della Stella Solitaria. Sebbene lo stato si sia distinto durante la pandemia di COVID-19, da allora i prezzi sono aumentati in modo significativo.
I margini di profitto tipici del flipper più piccoli si sono verificati ad Austin (2%); Dallas (4,3%); Sant’Antonio (5,1%); Houston (7,2%); e Salt Lake City (9,5%).
Il punto debole per i flipper tende ad essere case con un prezzo compreso tra $ 100.000 e $ 200.000, che hanno generato margini di profitto tipici del 32%, secondo il rapporto.
Anche se il buon senso potrebbe dettare che quanto più basso è il prezzo della casa, tanto maggiore è il ROI, non è sempre così.
Le case ribaltate originariamente acquistate per meno di 50.000 dollari tendevano a perdere denaro nel primo trimestre, generando una perdita tipica del 14%, presumibilmente perché il prezzo basso significa che la casa necessitava di aggiornamenti significativi e costosi.
Quando si tratta di lanciare, il prezzo è importante, ma non è l’unico fattore che determina se è possibile realizzare o meno un profitto. Altre aree metropolitane, come Baltimora, sono piene di alloggi economici e fatiscenti, ma la domanda deve essere presente anche dal lato degli acquisti.
Pittsburgh, ad esempio, è diventata un “mercato rifugio” alla fine del 2025, con gli acquirenti esclusi da altre aree che cercavano sempre più valore.
Secondo i dati di Realtor.com, l’apprezzamento del prezzo per metro quadrato di Steel City e l’aumento delle scorte mostrano che il mercato è sano nonostante il punto di ingresso più basso.
Tarasa Hurley, un broker di lunga data della zona, ha scritto in un post sul blog del 2025 su ciò che rende la città così attraente per i flipper.
“In alcuni casi, una casa può essere acquistata per soli 20.000 dollari, ristrutturata per 50.000 dollari e venduta per 160.000 dollari”, ha scritto. “Questo potenziale di alto profitto alimenta una frenesia che attrae sia sviluppatori rispettabili che investitori opportunisti che cercano di ottenere un profitto rapido con il minimo sforzo.”
Dice a Realtor.com: “Abbiamo alcuni dei complessi immobiliari più antichi di tutto il paese. Abbiamo case che hanno facilmente 200 anni. “
Ma non tutte le vecchie case riusciranno a ribaltarsi al meglio. Un investitore deve considerare non solo il costo dell’acquisto della casa, ma anche quello della ristrutturazione, e quindi il prezzo per cui la casa può essere venduta in quella particolare area, che a volte può variare notevolmente anche da strada a strada.
“Quando le pinne arrivano e pensano ‘Lo farò sembrare carino’, la cosa non va bene. Può morderli nel sedere”, dice Hurley.
Case molto vecchie possono avere problemi strutturali e di fondazione, necessitano di un’intera revisione meccanica per essere adeguate alla normativa, linee fognarie che devono essere sostituite e altri problemi complessi e che danneggiano le banche.
Un passo fondamentale nel processo di ribaltamento, la ristrutturazione, richiede manodopera qualificata che sta diventando sempre più difficile da trovare, oltre che molto più costosa di quanto lo fosse in passato. Hurley nota che il settore contrattuale è il luogo in cui Pittsburgh brilla.
“Abbiamo molte persone che sanno come fare le cose qui”, dice. “In altri posti, quel livello di conoscenza non c’è o è molto costoso.”
Inoltre, Hurley afferma che i principali datori di lavoro della città, tra cui Google, Apple e molti ospedali, fanno sì che i lavoratori si trasferiscano continuamente, mantenendo alta la domanda di acquisto.
Hurley dice che finché un flipper è ben informato, fa la dovuta diligenza e lavora con talenti locali, Pittsburgh può essere il paradiso dei flipper.
“Siamo una specie di unicorno”, dice. “Ma solo perché puoi comprare una casa per $ 50.000, non significa che dovresti.”
Tutti gli acquisti in contanti
Nel mondo flipper, gli acquisti in contanti continuano a dominare, con il 61,1% delle case capovolte acquistate interamente in contanti, in leggero calo rispetto al 61,4% del trimestre precedente, secondo ATTOM.
Anche le case ribaltate richiedono un po’ più di tempo per essere vendute. A livello nazionale, una tipica casa capovolta nel primo trimestre ha impiegato 165 giorni per spostarsi, rispetto ai 160 giorni del trimestre precedente e ai 164 giorni dello stesso periodo dell’anno scorso.
Giasone West, che acquista case in contanti a Louisville, KY, poi le rivende (a volte sistemandole, a volte no), dice che si è creata un po’ di saturazione e che i suoi giorni sul mercato sono “decisamente aumentati”.
“Penso che fossimo così viziati rispetto a qualche anno fa”, dice. “Ora ci chiediamo, ‘Che diavolo sta succedendo? Questa casa non verrà venduta.’ Si stanno muovendo, stanno solo impiegando più tempo.
“Penso che tutti stiano semplicemente superando quanto fosse facile una volta.”
