Le vendite di case private negli stati di non divulgazione degli Stati Uniti, dove i prezzi di vendita non sono registrati nei registri pubblici, potrebbero potenzialmente consentire ai proprietari di farla franca con prezzi più bassi. fatture fiscali sulla proprietà mentre li allevano per i loro vicini, dicono gli esperti.
Le vendite di case normalmente generano informazioni importanti che possono essere utilizzate per valutare il valore di una proprietà e determinare le imposte sulla proprietà. Ma quando le case vengono vendute segretamente fuori dal mercato in stati di non divulgazione che danno priorità alla privacy dei venditori, queste informazioni chiave vengono a mancare.
Ciò che accade quindi, secondo gli esperti, è una situazione oscura che solleva questioni di trasparenza ed equità, poiché coloro che possiedono informazioni riservate sulla vendita potrebbero trovarsi nella posizione di usarle a proprio vantaggio e ridurre il carico fiscale.
“Le tasse sulla proprietà sono generalmente imposte in riferimento al valore stimato di una proprietà e le giurisdizioni utilizzano diversi metodi e dati per determinare quale sia tale valore”, ha detto Assaf Harpaz, professore assistente presso la Facoltà di Giurisprudenza dell’Università della Georgia. Newsweek.
“Tuttavia, quando una proprietà viene venduta fuori mercato, può sorgere un problema di trasparenza che può influenzare le valutazioni, dato che ci sono meno dati pubblicamente disponibili per informare sia i valutatori che i potenziali acquirenti di case nella zona”, ha aggiunto.
Gli accertatori fiscali devono indovinare per cosa sono state vendute le case
Gli annunci privati sono legali in tutti i 50 stati e sono strettamente regolamentati dalla National Association of Realtors (NAR).
La differenza principale nel modo in cui vengono gestite queste inserzioni è a livello statale: nella maggior parte degli stati, una volta finalizzata una vendita, gli atti e le tasse di trasferimento vengono archiviati presso il registro della contea, rendendo il prezzo di vendita finale una questione di pubblico dominio.
In circa 12 stati di non divulgazione, tuttavia, i prezzi di vendita finali sono strettamente confidenziali e non diventano pubblici.
È in questi stati che l’asimmetria – il termine economico per indicare quando una parte di una transazione finanziaria sa più dell’altra – descritta da Harpaz tra proprietà vendute fuori mercato e sul mercato è ancora più significativa.
“Gli attori istituzionali, sofisticati e ricchi possono avere una maggiore capacità di trarre vantaggio dalla mancanza di informazioni disponibili al pubblico, o di utilizzare le informazioni in loro possesso, che non sono pubbliche (ad esempio, dichiarazioni conclusive), per protestare contro una valutazione, ad esempio”, ha affermato.
“Questa ridotta trasparenza può rendere le valutazioni meno accurate e potenzialmente più favorevoli per coloro che hanno un accesso superiore ai dati di mercato”.
Sergio Garate, ricercatore immobiliare presso la Emory University, ha riflettuto a lungo sulla questione e ha pubblicato uno studio sull’argomento con i colleghi nel 2025.
È giunto alla conclusione che lo squilibrio di conoscenze causato dalle inserzioni private negli stati di non divulgazione ha conseguenze reali sui proprietari e sugli acquirenti di case.
Negli stati in cui i prezzi delle transazioni non sono resi pubblici, gli accertatori fiscali devono fare più affidamento su fonti alternative di informazione, come valutazioni precedenti, vendite comparabili, caratteristiche delle proprietà e talvolta il prezzo di quotazione più recente, ha detto Garate Newsweek.
“Se mancano entrambi i livelli di informazione, il prezzo effettivo della transazione e la storia della quotazione pubblica, il valutatore ha meno prove di mercato su cui lavorare. Ciò rende il processo di valutazione più difficile e aumenta la probabilità di errori nella valutazione”, ha spiegato.
Uno squilibrio con conseguenze nella vita reale
L’asimmetria causata dalle quotazioni private negli stati di non divulgazione è importante, ha scoperto Garate nella sua ricerca.
I proprietari di immobili possono contestare una valutazione se ritengono che sia troppo alta, ma di solito non hanno alcun incentivo a contestare una valutazione troppo bassa, ha affermato.
“Pertanto, quando le informazioni mancanti portano a più errori di valutazione, alcuni proprietari potrebbero trarre vantaggio dalla sottovalutazione”, ha concluso Garate. “In questo senso, gli elenchi privati potrebbero contribuire a ridurre le imposte sulla proprietà, soprattutto negli stati di non divulgazione dove gli assessori hanno già un accesso limitato ai dati sulle transazioni”.
Questo squilibrio “può creare disuguaglianza tra stati o mercati che divulgano e non divulgano, principalmente perché le informazioni a disposizione di acquirenti, venditori, valutatori, finanziatori e ricercatori differiscono”, ha affermato Garate.
Garate e colleghi hanno trovato prove che, come minimo, le differenze nelle leggi sulla divulgazione influenzano le valutazioni e la performance dei mutui, con gli stati di non divulgazione che presentano tassi più elevati di distorsione di valutazione e una maggiore probabilità di default dei mutui per i mutuatari più vincolati dal punto di vista finanziario.
“In teoria, queste asimmetrie informative dovrebbero avere conseguenze anche sul volume delle transazioni, su chi è in grado di effettuare transazioni sul mercato e su come il potere contrattuale è distribuito tra i broker e le altre parti coinvolte nella transazione”, ha aggiunto Garate.
Il New Mexico offre un ottimo esempio reale delle conseguenze della non divulgazione. Lo stato ha abbracciato la totale riservatezza fino al 2004, quando si è orientato verso una legge sulla divulgazione parziale. Successivamente, secondo uno studio del 2025, il New Mexico ha registrato un aumento di circa il 4% delle entrate fiscali annuali, l’equivalente di 1,09 milioni di dollari.
Ciò suggerisce che le leggi sulla non divulgazione stavano effettivamente spingendo le entrate fiscali sulla proprietà a un livello inferiore a quello che avrebbero dovuto essere. Uno studio pubblicato nel 2004 ha concluso che lo stato ha raccolto meno tasse sulla proprietà di quanto avrebbe dovuto perché le case di alto valore non erano tassate in modo efficace.
Gli oneri fiscali possono quindi spostarsi, poiché le tasse sulla proprietà sono spesso progettate per aumentare una certa quantità di entrate per i governi locali. Se alcune proprietà vengono valutate al di sotto del loro reale valore di mercato perché le informazioni sulla vendita non sono disponibili, altre proprietà potrebbero finire per sostenere una quota maggiore del carico fiscale complessivo.
